Mit den deutlichen Leitzinssenkungen der SNB hat sich die Performance von Immobilien-Direktanlagen im letzten Jahr nach dem Taucher im 2023 wieder erholt. Das Bild ist allerdings uneinheitlich und näheres Hinschauen lohnt sich.

Der Immobilienkompass der Basler Kantonalbank, der heute zum siebten Mal in Zusammenarbeit mit dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI erschienen ist, beleuchtet verschiedene Aspekte rund um Renditeimmobilien und dient als Orientierungshilfe für Investorinnen und Investoren. 

Wertentwicklung uneinheitlich
Wie der Immobilienkompass zeigt, ist die Erholung im letzten Jahr je nach Nutzungsart unterschiedlich gross ausgefallen. Bei Wohnimmobilien und gemischt genutzten Liegenschaften hat sich die Performance aufgrund von deutlichen Wertsteigerungen und Mietzinserhöhungen spürbar erhöht. Büro- und Gewerbeimmobilien haben im Unterschied dazu aufgrund weiterhin hoher Leerstände in Basel-Stadt im letzten Jahr nochmals an Wert eingebüsst, wodurch die Performance in dieser Kategorie geschmälert wurde. Im Unterschied zur Wertentwicklung ist die NCF-Rendite bei allen Nutzungsarten seit 2023 leicht gestiegen und hat mit Werten zwischen 2,9 % und 3,3 % einen stabilen und wichtigen Performancebeitrag geleistet.
Im letzten Jahr ist die Gesamtrendite von Wohnliegenschaften nicht nur in Basel, sondern auch in den anderen Schweizer Städten wieder deutlich gestiegen. Zürich (6,2 %) verzeichnete aufgrund einer kräftigen Aufwertung die höchste Performance. Dahinter folgen Bern (5,8 %) und Lausanne (5,2 %). Das Schlusslicht bildet Genf (4,0 %). 

Comeback von «Betongold»? 
Mit der 2024 eingeleiteten Rückkehr zu tieferen Zinsen hat sich auch der Renditevorsprung von Immobilienanlagen gegenüber Schweizer Bundesobligationen wieder vergrössert. Die Differenz bleibt allerdings volatil bzw. hängt von der weiteren Zinsentwicklung ab. 
Dennoch hat die Vergangenheit gezeigt, dass «Betongold» gerade in unsicheren Zeiten nicht nur eine langfristig werthaltige, sondern auch rentable Anlagemöglichkeit darstellt. Dank Wertsteigerungen und einer attraktiven NCF-Rendite lag die Durchschnittsperformance in den letzten zehn Jahren von Wohnimmobilien in Basel-Stadt bei jährlich 6,5 % (gemischte Nutzung 5,6 %, Büro/Gewerbe 3,3 %). 

Einbruch der Neubautätigkeit verschärft Wohnungsknappheit 
2024 wurden im Kanton Basel-Stadt lediglich 151 neue Wohneinheiten gebaut. Nur dank einem rekordhohen Zugang durch Umbauten (Büroumnutzungen, Dachstockausbauten) kamen insgesamt 511 Wohneinheiten auf den Markt. Auch für 2025 ist zu erwarten, dass die Zahl der Neubauten tief bleibt. Als Gründe für den markanten Rückgang der Bautätigkeit gelten u.a. die wachsenden regulatorischen Hürden und die gestiegenen Baukosten. 
Gleichzeitig verschärft die anhaltende Zuwanderung die Wohnungsknappheit. Die Leerstandsquote ist in der Folge im letzten Jahr auf unter 1 % gesunken. Besonders angespannt ist die Lage für Familien: Bei Wohnungen mit vier und mehr Zimmern liegt der Leerstandsquote im Kanton Basel-Stadt bei unter 0,5 %. 

Markanter Anstieg der Mieten
Während sich zwischen 2015 und 2025 die Angebotsmieten in Basel-Stadt um fast 15 % erhöht haben, sind die für Investoren relevanten Durchschnittsmieten im gleichen Zeitraum praktisch unverändert geblieben. Vor diesem Hintergrund sticht der Mietpreisanstieg im Jahr 2024 deutlich ins Auge: Aufgrund der zweimaligen Erhöhung des Referenzzinses 2023 und der allgemeinen, aufgelaufenen Teuerung haben sich die Mieten in Basel-Stadt im Vorjahr auf breiter Front merklich verteuert.

Institutionelle dominieren den Wohnungsbau
In den letzten zehn Jahren wurden die meisten Neubauten im Auftrag von institutionellen Investoren, wie Versicherungen, Pensionskassen oder Stiftungen, erstellt. Als Anbieter von Wohnraum spielen daneben Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften eine zunehmend wichtige Rolle. Demgegenüber wurden seit 2014 nur gerade 6 % der Wohneinheiten im Auftrag von Privatpersonen gebaut, obwohl sie rund 40 % der Mietwohnungen besitzen.

Nach wie vor grosser energetischer Sanierungsbedarf bis 2037
Im Kanton Basel-Stadt werden noch immer rund 9000 Wohnliegenschaften fossil beheizt; meist mit Gas. Das Investitionsvolumen für die Umstellung auf erneuerbare Heizsysteme wird auf insgesamt rund 360 Mio. CHF geschätzt. Besonders betroffen sind im Stadtgebiet die Quartiere Bachletten, St. Alban, Gundeldingen und das Bruderholz, wo noch über 60 % der Haushalte fossil beheizt werden. Am grössten ist der Handlungsbedarf jedoch in Bettingen, wo ein Anschluss an das Fernwärmenetz nicht möglich ist und erst knapp ein Viertel aller Haushalte auf erneuerbare Energien umgestiegen ist.

Ausblick
Aufgrund der gesunkenen Zinsen und gleichzeitig gestiegenen Mieten haben unter den Immobilien-Direktanlagen 2024 vor allem die Wohnliegenschaften wieder an Attraktivität gewonnen. Es ist davon auszugehen, dass die Neubautätigkeit weiter abnimmt und die Angebotsmieten aufgrund der Wohnungsknappheit in der Tendenz noch mehr steigen werden. 
Die weitere Entwicklung hängt massgeblich von den Kapitalmärkten ab, wobei die Unsicherheit angesichts von geopolitischer Instabilität und Handelskonflikten gross ist. Ein Augenmerk gilt es aber auch auf das politische und regulatorische Umfeld vor Ort zu legen: Während der Handlungsspielraum für Immobilieneigentümer in Basel-Stadt bereits eingeschränkt wurde und deshalb eine gewisse Planbarkeit gewährleistet ist, stehen in anderen Kantonen, wie z.B. Zürich, richtungsweisende Entscheide über eine stärkere Regulierung des Wohnungsmarktes noch an. 

Weitere Informationen
Das Factsheet zum Basler Immobilienkompass 2025 sowie ein Video sind auf der Webseite bkb.ch/immobilienkompass abrufbar.