Der Wert des Liegenschaftsportfolio stieg aufgrund von Zukäufen einer Wohn- sowie einer Geschäftsliegenschaft, Investitionstätigkeiten in Bestandesliegenschaften und Neubauprojekte, und positiven Neubewertungseffekten um 10% auf CHF 811.8 Millionen (31.12.2021: CHF 741.3 Millionen).

Der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg lag bei CHF 22.4 Millionen (2021: CHF 29.3 Millionen). Der Gewinn exklusive Neubewertungserfolg stieg im Vorjahresvergleich um rund 9% auf CHF 12.7 Millionen (2021: CHF 11.7 Millionen) und verdeutlicht die operative Ertragskraft des Portfolios.

Jahresergebnis 2022 im Detail

Soll-Mietertrag Renditeliegenschaften von CHF 32.1 Millionen p.a.

Der Ausbau des Portfolios an Renditeliegenschaften durch die zwei Akquisitionen in Kappel (Grossmatt 44, 46a) und Volketswil (Chriesbaumstrasse 2) sowie die Umgliederung der Liegenschaft in Luzern (Voltastrasse 2) führten dazu, dass sich die Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften per Jahresende 2022 um 9% auf CHF 32.1 Millionen p.a. erhöhten (31.12.2021: CHF 29.4 Millionen). Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung der Renditeliegenschaften beläuft sich auf 61%.

Erfolgsrechnung Geschäftsjahr 2022

Der Netto-Mietertrag stieg im Jahr 2022 um 9% auf CHF 29.2 Millionen (2021: CHF 26.7 Millionen). Der Anstieg bei den Mieterträgen ist einerseits auf die Akquisition der Liegenschaft in Volketswil/ZH per Mitte Juni 2022 zurückzuführen und andererseits auf die im Laufe des Vorjahres 2021 erworbenen Liegenschaften in Moosseedorf/BE, Ostermundigen/BE, Schaffhausen/SH und St. Gallen/SG, die ihre volle Ertragskraft im Berichtsjahr 2022 erreichten. Die Liegenschaft in Kappel/SO wurde per 19. Dezember 2022 ins Portfolio zugekauft und wird demzufolge erst im Berichtsjahr 2023 massgeblich zum Mietertrag beitragen. 

Die erwirtschaftete Nettorendite auf den Anlageobjekten belief sich im Berichtsjahr 2022 auf 3.2% (2021: 3.3%). Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften (ohne Projekte) lag bei 4.6% (31.12.2021: 3.7%). Der Anstieg ist mehrheitlich mit der Wohn-/Geschäftsliegenschaft in Bülach verbunden, welche per Dezember 2022 bzw. mit Eigentumsübertragung am 1. März 2023 verkauft wurde. Unter Ausklammerung dieser Liegenschaft beträgt die Leerstandsquote im Berichtsjahr 4.0%.

Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften erhöhte sich auf CHF 4.9 Millionen (2021: CHF 4.5 Millionen). Der Personalaufwand belief sich unverändert auf CHF 0.8 Millionen und umfasst wie im Vorjahr die Entschädigung der Geschäftsleitungspositionen CEO und CFO. Der Beratungsaufwand betrug CHF 1.1 Millionen (2021: CHF 0.9 Millionen). Der Verwaltungsaufwand lag bei CHF 3.6 Millionen (2021: CHF 3.2 Millionen) und umfasst das Verwaltungshonorar an die Nova Property Fund Management AG von CHF 3.1 Millionen sowie Kapitalsteuern und übrigen Verwaltungsaufwand von insgesamt CHF 0.5 Millionen.

Die Marktbewertung des Immobilienportfolios durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einem, im Vergleich zum Vorjahr etwas tieferen, Erfolg aus Neubewertung von CHF 11.9 Millionen (2021: CHF 21.8 Millionen). Der erneute Gewinn aus Neubewertung konnte trotz erhöhtem Zinsniveau aufgrund von Standortqualitäten und hoher Mieter-Nachfrage (u.a. aufgrund der Zuwanderungstendenzen) erreicht werden und ist auf Höherbewertungen diverser Renditeliegenschaften zurückzuführen.

Das EBIT reduzierte sich aufgrund des tieferen Neubewertungserfolgs auf CHF 30.7 Millionen (2021: CHF 39.1 Millionen). Ohne Neubewertungserfolg hat sich das Betriebsergebnis um 8% auf CHF 18.8 Millionen (2021: CHF 17.4 Millionen) erhöht. Der Nettofinanzaufwand lag bei CHF 3.1 Millionen (2021: CHF 2.6 Millionen) und reflektiert den Portfolioausbau und einen leicht erhöhten Fremdfinanzierungsgrad. Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten lag bei 0.9% (2021: 0.8%).

Der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg bezifferte sich auf CHF 22.4 Millionen (2021: CHF 29.3 Millionen) und der Gewinn exklusive Neubewertungserfolg stieg um 9% auf CHF 12.7 Millionen (2021: CHF 11.7 Millionen). Auf Basis des Gewinns pro Aktie errechnet sich ein Gewinn pro Aktie inklusive Neubewertungserfolg von CHF 2.91 bzw. exklusive Neubewertungserfolg von CHF 1.65 (2021: CHF 3.97 inkl. Neubewertungserfolg bzw. CHF 1.59 exkl. Neubewertungserfolg). Aufgrund der im Juni 2021 durchgeführten Kapitalerhöhung zur weiteren Umsetzung der Wachstumsstrategie beläuft sich die durchschnittliche Anzahl ausstehender Namenaktien für die Berechnung des Gewinns pro Aktie im Berichtsjahr 2022 auf 7 711 434 Namenaktien gegenüber 7 390 125 im Vorjahr.

Bilanz per 31. Dezember 2022

Die Bilanzsumme erhöhte sich um CHF 72.1 Millionen auf CHF 823.2 Millionen (31.12.2021: CHF 751.1 Millionen). Die flüssigen Mittel per 31. Dezember 2022 lagen bei CHF 4.3 Millionen (31.12.2021: CHF 3.0 Millionen). Im Rahmen einer Portfoliooptimierung wurde im Dezember 2022 für die mehrheitlich gewerblich genutzte Wohn- und Geschäftsliegenschaft in Bülach (Schlosserstrasse 4) ein Verkaufsvertrag unterzeichnet. Die Eigentumsübertragung erfolgt per 1. März 2023, weshalb diese Liegenschaft in der Bilanz per 31. Dezember 2022 im Umlaufvermögen unter «Zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaften» mit CHF 15.3 Millionen erfasst wurde.

Das Anlagevermögen von CHF 797.9 Millionen umfasste die weiteren 52 Renditeliegenschaften (CHF 784.3 Millionen), die laufenden zwei Projekte in Neuhausen und St. Gallen (insgesamt CHF 12.2 Millionen) und den langfristigen Teil des vorfinanzierten Mieterausbaus in zwei Liegenschaften in Frauenfeld und Altstätten (CHF 1.4 Millionen).

Auf der Passivseite der Bilanz lagen die kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten per 31. Dezember 2022 bei CHF 439.8 Millionen (31.12.2021: CHF 380.2 Millionen). Per Bilanzstichtag sind mit CHF 209.2 Millionen 48% der Hypothekarverbindlichkeiten mit Zinsbindungen von über 3 Jahren abgesichert (31.12.2021: 58%). Die Hypotheken sind bei erstklassigen Gläubigerbanken (mehrheitlich Kantonalbanken) gut diversifiziert. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten lag per 31. Dezember 2022 bei 2.6 Jahren (31.12.2021: 3.7 Jahre).

Das Eigenkapital per 31. Dezember 2022 belief sich auf CHF 345.5 Millionen (31.12.2021: CHF 335.8 Millionen). Die Veränderung ist auf den Gewinnbeitrag von CHF 22.4 Millionen sowie die Nennwertrückzahlung von CHF 12.7 Millionen (CHF 1.65 pro Namenaktie), die im Juni 2022 ausbezahlt wurde, zurückzuführen. Per 31. Dezember 2022 beläuft sich die Eigenkapitalquote auf solide 42.0% (31.12.2021: 44.7%). Der Net Asset Value hat sich im Jahr 2022, trotz der Ausschüttung von CHF 1.65 an die Aktionäre durch die Nennwertreduktion, um CHF 1.25 auf CHF 44.80 erhöht (31.12.2021: CHF 43.55).

Nachhaltigkeit

Die Novavest Real Estate AG bekennt sich in ihrer Nachhaltigkeitsstrategie zu den Zielen der Vereinten Nationen (UN Sustainable Development Goals) und zur ökologischen, ökonomischen, sozialen und unternehmerischen Verantwortung entlang des Anlagezyklus von Immobilien. Im Jahresbericht 2022 wurde die Berichterstattung deutlich erweitert und der Nachhaltigkeitsbericht in Übereinstimmung mit den GRI-Standards publiziert. Die Gesellschaft wird zudem die UN PRI (Principles for Responsible Investment) im Jahr 2023 unterzeichnen und sich damit den sechs Grundsätzen für verantwortungsbewusstes Investment der UN PRI verpflichten.

Anträge an die Generalversammlung 2023

An der ordentlichen Generalversammlung vom 22. März 2023 stellen sich alle amtierenden Mitglieder des Verwaltungsrats zur Wiederwahl. Als Verwaltungsratspräsident wird wiederum Gian Reto Lazzarini zur Wahl beantragt. Als Mitglieder des Vergütungsausschusses werden Markus Neff und Daniel Ménard vorgeschlagen.

Aufgrund des Jahresergebnisses 2022 beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung eine Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion in Höhe von CHF 1.25 pro Namenaktie. Anhand eines Benchmarkings hat die Gesellschaft festgestellt, dass die meisten Immobilienfirmen eine Ausschüttungsquote von 70% bis 85% haben. Daher passt die Gesellschaft ihre Barausschüttung ebenfalls auf eine Ausschüttungsquote von 75% an und ist damit gleichzeitig auch gewappnet, falls das Zinsniveau, entgegen den Erwartungen der Novavest Real Estate AG, weiter steigen sollte. Bezogen auf den Schlusskurs der Namenaktie per 31. Dezember 2022 beläuft sich die Rendite der beantragten Ausschüttung auf 3.1%.

Mit dem Inkrafttreten des neuen Obligationenrechts per 1. Januar 2023 ergeben sich diverse Anpassungen in den bestehenden Statuten der Gesellschaft. Der Verwaltungsrat beantragt daher eine umfassende Revision der Statuten, deren Wortlaut im Rahmen der Einladung zur Generalversammlung 2023 publiziert wird.

Ausblick

Die Wirtschaftsentwicklung in der Schweiz bleibt angesichts der ungelösten Konfliktsituation in der Ukraine und den damit verbundenen geopolitischen Risiken schwierig einzuschätzen. Für 2023 gehen das Staatssekretariat für Wirtschaft SECO wie auch die Schweizerische Nationalbank von einem unterdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum in der Schweiz aus. Die Inflationsrate wird sich mittelfristig auf einem höheren Niveau als in den Vorjahren bewegen.

Aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus bleibt der Transaktionsmarkt für Schweizer Immobilien anspruchsvoll. Die zu erwartende, anhaltende Zuwanderung und die limitierte Bautätigkeit dürften weiterhin zu einer hohen Nachfrage, besonders bei Mietwohnungen führen. Aus Sicht der Gesellschaft bleiben Immobilien in der Schweiz für die Eigentümer als Realwerte, wie auch für Investoren als Anlagekategorie anhaltend interessant und bieten zudem einen gewissen Inflationsschutz. 

Die Novavest Real Estate AG verfügt mit ihrem auf Wohnen fokussierten Portfolio und einem Wohnnutzungsanteil von über 60% an den Mieterträgen über ein robustes Geschäftsmodell. Die hohe Bonität der grössten Mieter (SBB, BMW (Schweiz) AG, Kantonsspital St. Gallen, LIDL Schweiz AG) trägt zudem zur Stabilität der Mieterträge und des Portfolios bei. Die langfristige Wachstumsstrategie mit Fokus auf Mieterträge aus Wohnnutzung bleibt unverändert bestehen.

 

Kennzahlen Geschäftsjahr 2022

1. Gewinn vor Steuern (EBT) minus Erfolg aus Neubewertung, minus latente Steuern plus Anteil latente Steuern, die dem Erfolg aus Neubewertung zurechenbar sind 
2. Nettofinanzverbindlichkeit (Kurzfristige und langfristige Hypothekarverbindlichkeiten minus flüssige Mittel) in Relation zum Eigenkapital per Bilanzstichtag
3. Total Eigenkapital pro ausgegebener Namenaktie per Bilanzstichtag
4. Bruttorendite entspricht dem Soll-Mietertrag (Soll-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften
5. Nettorendite entspricht dem Nettoertrag (Ist-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten für das Berichtsjahr) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften

Ein Glossar weiterer Kennzahlen findet sich auf den Seiten 174/175 im Geschäftsbericht 2022. Der Geschäftsbericht und ein Kurzbericht sind auf der Website der Gesellschaft unter Investor Relations – Finanzberichte / Präsentationen einsehbar:

https://www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__finanzberichte_praesentationen