Die Novavest Real Estate AG («Novavest» oder «Gesellschaft»; SIX Swiss Exchange: NREN) konnte im ersten Halbjahr 2024 die Fusion mit der SenioResidenz AG erfolgreich vollziehen und präsentiert verbesserte kombinierte Portfoliokennzahlen für die Berichtsperiode.

Technisch fand die Fusion mit der SenioResidenz AG als eine Absorptionsfusion statt, mit Transaktionsdatum und Handelsregistereintrag per 14. Juni 2024. Die buchhalterische Integration wurde aus Transparenz- und Wesentlichkeitsüberlegungen per 30. Juni 2024 durchgeführt. In der Halbjahresrechnung der Novavest nach Swiss GAAP FER sind daher in der Erfolgsrechnung des ersten Halbjahres 2024 keine Erträge der übernommenen früheren SenioResidenz-Liegenschaften reflektiert. Um das Ertragspotenzial des kombinierten Portfolios transparent darzustellen, wurden per 30. Juni 2024 entsprechende pro forma Zahlen aufbereitet, wie wenn die Zugänge bereits per 1. Januar erfolgt wären. Nachfolgende Kommentare zu Erfolgsrechnungszahlen beziehen sich daher jeweils auf pro forma Zahlen des kombinierten Portfolios im Vergleich zum Stand-alone Portfolio der Novavest für das erste Halbjahr 2023.

Details zum Halbjahresergebnis 2024

Soll-Mietzinseinnahmen Renditeliegenschaften von CHF 43.4 Millionen p.a. mit 59% Wohnanteil

Der Marktwert des Gesamtportfolios hat sich als Folge der Fusion und unter Berücksichtigung der Marktbewertungen und Investitionen ins Portfolio auf CHF 1'029.2 Millionen (NREN 31.12.2023: CHF 783.6 Millionen) erhöht. Der Anstieg bei den Soll-Mietzinseinnahmen auf annualisiert CHF 43.4 Millionen (NREN 31.12.2023: CHF 30.8 Millionen) ist ebenfalls auf die Fusion und auf Mietzinsanpassungen, unter anderem basierend auf Index- und Referenzzinssatzerhöhungen zurückzuführen. Im ersten Halbjahr 2024 wurden keine Liegenschaften zugekauft oder verkauft. Der Wohnanteil an den Soll-Mietzinseinnahmen liegt per 30. Juni 2024 bei 59%.

Die zwei Umnutzungsprojekte, an der Rorschacherstrasse 135 in St. Gallen und an der Johanniterstrasse 5, 11 in Basel, werden nach Fertigstellung weitere Soll-Mietzinseinnahmen von rund CHF 1.7 Millionen generieren. Das Projekt in St. Gallen wird in der zweiten Jahreshälfte 2024 in die Renditeliegenschaften umgegliedert und ab August 2024 mietertragswirksam sein. Beim Projekt in Basel wird mit Fertigstellung im ersten Quartal 2025 gerechnet.

Erfolgsrechnung H1 2024

Basierend auf dem pro forma Wert (inkl. SenioResidenz Liegenschaften ab 1. Januar 2024) lag der Mietertrag im ersten Halbjahr 2024 bei CHF 20.9 Millionen, was gegenüber dem früheren Stand-alone Portfolio der Novavest im ersten Halbjahr 2023 einem Anstieg von 37% gleichkommt (NREN H1 2023: CHF 15.3 Millionen). Die Nettorendite der Anlageobjekte im fusionierten Portfolio beläuft sich per 30. Juni 2024 auf 3.5%. Gegenüber dem Stand-alone Portfolio der Novavest per Jahresende 2023 hat sich die Nettorendite durch die Fusion somit um 0.2 Prozentpunkte erhöht. Ebenfalls eine positive Verbesserung von 0.3 Prozentpunkten zeigt sich bei der Bruttorendite (4.4% per 30. Juni 2024). Die Leerstandsquote konnte als Folge der Fusion um einen Prozentpunkt auf 3.1% reduziert werden.

Der Erfolg aus Vermietung pro forma erhöhte sich um 41% auf CHF 17.6 Millionen (NREN H1 2023: CHF 12.4 Millionen), was neben Fusionseffekten ebenfalls auf Mietzinsanpassungen, unter anderem basierend auf Index- und Referenzzinssatzerhöhungen, zurückzuführen ist. Gemessen am Netto-Mietertrag lag der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften im ersten Halbjahr 2024 bei 16.0% pro forma (NREN H1 2023: 18.8%).

Das Ergebnis aus Neubewertung lag in der pro forma Betrachtung für das erste Halbjahr 2024 bei CHF -2.4 Millionen (NREN H1 2023: CHF -10.0 Millionen). Die moderate Abwertung von 0.2% auf dem Gesamtportfolio ist bedingt durch eine leichte Erhöhung der Diskontierungssätze bei einzelnen Liegenschaften durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG.

Das EBIT belief sich auf pro forma Basis aufgrund der genannten Veränderungen auf CHF 11.7 Millionen (NREN H1 2023: CHF 0.1 Millionen). Nach Finanzaufwand von CHF 3.7 Millionen sowie Ertragssteuern von CHF 1.6 Millionen lag der Gewinn inkl. Neubewertungserfolg pro forma für das erste Halbjahr 2024 bei CHF 6.4 Millionen (NREN H1 2023: CHF -1.5 Millionen). Der Gewinn exkl. Neubewertungserfolg lag pro forma bei CHF 8.4 Millionen und reflektiert das operative Gewinnpotenzial der Gesellschaft und des kombinierten Portfolios per 30. Juni 2024 (NREN H1 2023: CHF 6.6 Millionen). Auf pro forma Basis erreicht der Gewinn pro Aktie inkl. Neubewertungserfolg CHF 0.63 respektive exkl. Neubewertungserfolg CHF 0.82 (NREN H1 2023: CHF -0.20 inkl. bzw. CHF 0.85 exkl. Neubewertungserfolg). Bei der pro forma Betrachtung wird die durchschnittlich ausstehende Anzahl Aktien für das erste Halbjahr 2024 mit 10'170'915 unterlegt (finale Anzahl Aktien nach Kapitalerhöhung aufgrund der Fusion; NREN H1 2023: 7'711'434 Aktien).

Bilanz per 30. Juni 2024

Im Rahmen der Fusion mit der SenioResidenz übernahm die Novavest Nettoaktiven von CHF 113.5 Millionen. In der Transaktion wurden 2'325'479 neue Namenaktien der Novavest für den Aktienumtausch von SenioResidenz-Namenaktien und weitere 134'002 Novavest-Namenaktien für die Wandlung der bisherigen Pflichtwandelanleihe der SenioResidenz ausgegeben. Die buchhalterische Erfassung erfolgte mit dem Schlusskurs der Novavest-Namenaktien per 14. Juni 2024 von CHF 33.30. Unter Berücksichtigung von Akquisitionskosten in Höhe von CHF 1.9 Millionen resultiert damit in der Bilanz ein negativer Goodwill von CHF 29.7 Millionen. Dieser wird über 5 Jahre erfolgswirksam aufgelöst (positiver Einfluss in der Erfolgsrechnung ab dem zweiten Halbjahr 2024 über die nächsten 5 Jahre von CHF 5.9 Millionen p.a.).

Die Bilanzsumme der fusionierten Gesellschaft ist per 30. Juni 2024 auf CHF 1'048.0 Millionen gestiegen (NREN 31.12.2023: CHF 793.7 Millionen). Davon beträgt das Eigenkapital CHF 409.2 Millionen (NREN 31.12.2023: CHF 331.9 Millionen). Die Veränderung des Eigenkapitals begründet sich durch die Nennwertrückzahlung von CHF 1.25 pro Namenaktie im Gesamtbetrag von CHF 9.6 Millionen im April 2024, die Kapitalerhöhungen im Rahmen der Fusion von CHF 81.9 Millionen sowie den Gewinnbeitrag des ersten Halbjahrs 2024 (nach Swiss GAAP FER) von CHF 5.1 Millionen. Der Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie lag bei CHF 40.23 (NREN 31.12.2023: CHF 43.04). Der oben erwähnte negative Goodwill von CHF 29.7 Millionen hat zudem, nach Berücksichtigung von steuerlichen Aspekten und berechnet auf der aktuell ausstehenden Anzahl Namenaktien (10'170'915 Namenaktien), einen zusätzlichen zukünftigen NAV-Wert von netto CHF 2.37 pro Aktie.

Die kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten summierten sich per 30. Juni 2024 auf CHF 562.6 Millionen (NREN 31.12.2023: CHF 427.2 Millionen). Die Hypotheken sind bei erstklassigen Gläubigerbanken (mehrheitlich Kantonalbanken) gut diversifiziert. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten per 30. Juni 2024 war 2.1 Jahre (NREN 31.12.2023: 2.3 Jahre). Der Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften betrug per Bilanzstichtag 54.7% (NREN 31.12.2023: 54.5%).

Handelsregistereintrag der Namenaktien aus dem bedingten Kapital erfolgt

Die im Rahmen der Fusion aus dem bedingten Kapital der Gesellschaft für die Wandlung der bisherigen Pflichtwandelanleihe ausgegebenen 134'002 Novavest-Namenaktien wurden per gestern, 20. August 2024, im Handelsregister eingetragen und die entsprechende Statutenänderung vorgenommen. Die im Handelsregister eingetragene Anzahl Namenaktien der Novavest beläuft sich somit ebenfalls wie das Total der ausstehenden Namenaktien auf 10'170'915 Aktien. Aktionäre, welche offenlegungspflichtige Beteiligungen an der Gesellschaft halten, werden spezifisch auf diese neue Anzahl Namenaktien im Handelsregister hingewiesen.

Ausblick

Die Schweizerische Nationalbank («SNB») hat ihre Geldpolitik im ersten Halbjahr 2024 gelockert und den SNB-Leitzins in zwei Zinsschritten von 1.75% (per Jahresende 2023) auf 1.25% (per 30. Juni 2024) gesenkt. Sie reagiert mit diesen Entscheiden bewusst auf die zugrundeliegende verbesserte Inflationsrate, welche sich wieder deutlich unter 2% bewegt und damit in dem Bereich befindet, den die SNB mit Preisstabilität gleichsetzt. Im Jahresdurchschnitt prognostiziert die SNB eine Inflationsrate von 1.3% für 2024, 1.1% für 2025 und 1.0% für 2026 (Quelle: Medienmitteilung SNB 20. Juni 2024).

Diese Zinssenkungen haben in Bezug auf die Liegenschaftsbewertungen für eine gewisse Entspannung gesorgt. Zudem erwartet die Gesellschaft als Folge der Zinssenkungen im gesamten Immobilien- und Transaktionsmarkt wieder ein etwas dynamischeres Umfeld als im vergangenen Jahr.

In der zweiten Jahreshälfte 2024 wird das bisherige Umnutzungsprojekt an der Rorschacherstrasse 135 in St. Gallen in die Renditeliegenschaften umgegliedert und in diesem Zusammenhang erwartet die Novavest einen zusätzlichen annualisierten Soll-Mietertrag von CHF 0.6 Millionen sowie einen Beitrag zum Mietertrag 2024 für die zweite Jahreshälfte von rund CHF 0.25 Millionen (ab 1. August 2024). Die im Rahmen der Fusion identifizierten Synergiepotenziale (CHF 0.9 Millionen gegenüber pro forma Jahresbasis 2023) werden zügig umgesetzt, sodass daraus für das Jahr 2025 ebenfalls ein positiver Einfluss auf den Gewinn erwartet werden kann.

Kennzahlen 1. Halbjahr 2024
 

1. Pro forma Angaben zur Erfolgsrechnung beinhalten jeweils 6 Monate der Novavest Real Estate AG und der SenioResidenz AG
2. Halbjahresrechnung bzw. Jahresrechnung Novavest Real Estate AG gemäss Swiss GAAP FER
3. Gewinn vor Steuern (EBT) minus Erfolg aus Neubewertung, minus Ertragssteuern plus Anteil latente Steuern, die dem Erfolg aus Neubewertung zurechenbar sind
4. Nettofinanzverbindlichkeit (Kurzfristige und langfristige Hypothekarverbindlichkeiten minus flüssige Mittel) in Relation zum Eigenkapital per Bilanzstichtag
5. Total Eigenkapital pro ausgegebener Namenaktie per Bilanzstichtag
6. Bruttorendite entspricht dem Soll-Mietertrag (Soll-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften
7. Nettorendite entspricht dem Nettoertrag (Ist-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten für das Berichtsjahr) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften

Ein Glossar weiterer Kennzahlen findet sich auf den Seiten 56/57 im Halbjahresbericht 2024. Der Halbjahresbericht und ein Kurzbericht sind auf der Website der Gesellschaft unter Investor Relations – Finanzberichte / Präsentationen einsehbar:

https://www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__finanzberichte_praesentationen