aaIn einem anspruchsvollen Umfeld hat Intershop das Geschäftsjahr 2022 folgendermassen abgeschlossen:

• Der Reingewinn beläuft sich auf CHF 145.5 Mio. respektive CHF 78.18 pro Aktie und liegt damit leicht über dem Vorjahresergebnis. Die Eigenkapitalrendite beträgt 17.8%.
• Das Eigenkapital per 31.12.2022 ist auf CHF 879 Mio. respektive CHF 477 pro Aktie angestiegen. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 60.3%.
• Die Nettorentabilität der Renditeliegenschaften bleibt stabil bei attraktiven 4.7%.
• Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften beläuft sich auf 10.0%.
• Die Gesamtperformance der Intershop-Aktie erreicht 2.6%.
• Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung eine unveränderte ordentliche Dividende von CHF 25 sowie eine einmalige Sonderdividende von CHF 25 pro Aktie.

Der Jahresabschluss ist geprägt durch den Verkauf des «AuPark» in Au-Wädenswil, womit die vor mehr als zehn Jahren begonnene Projektentwicklung zur Neupositionierung des ehemaligen Industrieareals erfolgreich vollendet werden konnte. Der Vorsteuergewinn dieser Transaktion beläuft sich auf CHF 125 Mio.

Der Mietertrag verzeichnete im Vorjahresvergleich einen leichten Anstieg um 1.3% auf CHF 76.1 Mio. Die aufgrund von Liegenschaftsverkäufen weggefallenen und infolge sanierungsbedingter Kündigungen im World Trade Center, Lausanne, reduzierten Mieterträge von insgesamt rund CHF 2.6 Mio. konnten dank der Vermietung der Montagehalle in Oberwinterthur an Stadler Rail AG und weiterer Vermietungserfolge kompensiert werden. Die Bruttorendite der Renditeliegenschaften betrug 5.4%.

Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 49 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften. Die Mieterträge der Berichtsperiode entstammen den folgenden Nutzungsarten: 45% Büro und Bildungswesen, 35% Gewerbe und Logistik, 7% Detailhandel und Gastronomie sowie 6% Wohnen und 7% Parking.

Der Wert des Immobilienportfolios betrug am Ende des Berichtsjahrs CHF 1'394 Mio. Aus der Neubewertung des Portfolios durch KPMG resultierte, nach Abzug der in der Berichtsperiode getätigten Investitionen, eine geringfügige Abwertung von CHF 1.6 Mio. respektive 0.1%. Die negative Wertveränderung ist unter anderem auf die zukünftig geplanten zusätzlichen Investitionen in die Nachhaltigkeit des Portfolios zurückzuführen.

Aus dem Verkauf von Liegenschaften ergab sich ein Erfolg von CHF 133.2 Mio., der auf die Veräusserung des Entwicklungsprojekts «AuPark», Au-Wädenswil, eines Wohnprojekts in Biel, einer Renditeliegenschaft in Oberentfelden sowie eines Teils der Eigentumswohnungen des Promotionsprojekts in Baden zurückzuführen ist.

Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften stieg im Vorjahresvergleich um 0.8 Prozentpunkte auf 10.0% an. Im Vergleich zum Stand am 30.06.2022 konnten die Leerstände um 0.6 Prozentpunkte reduziert werden. Das Gesamtportfolio weist mit 13.3% eine um 0.5 Prozentpunkte höhere Leerstandsquote als Ende 2021 aus.

Der Liegenschaftsaufwand konnte um 5.9% auf CHF 7.8 Mio. respektive tiefe 10.3% des Mietertrags reduziert werden, was in erster Linie auf nicht verrechenbare Nebenkosten aus Vorjahren, die geringer ausfielen als erwartet, zurückzuführen ist. Die Nettorendite des Renditeportfolios blieb mit 4.7% stabil.

Infolge geringerer Abgrenzungen für erfolgsabhängige Vergütungen reduzierte sich der Personalaufwand um 3.8% auf CHF 11.3 Mio. Der adminis­trative Aufwand, inklusive Kapitalsteuern, ist um CHF 0.2 Mio. auf CHF 2.4 Mio. gesunken.

Die verzinslichen Finanzverbindlichkeiten liegen im Vorjahresvergleich mit CHF 394.9 Mio. um CHF 34.0 Mio. tiefer. Als Folge davon und dank tieferer Zinssätze sank der Zinsaufwand um CHF 1.9 Mio. oder 23.2% auf CHF 6.1 Mio. Der durchschnittliche Zinssatz minderte sich von 1.47% auf 1.40% bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 59 Monaten.

Das Eigenkapital stieg trotz der ausbezahlten Dividendensumme von CHF 47.4 Mio. und des Kaufs eigener Aktien im Wert von CHF 35.8 Mio. um CHF 69.1 Mio. auf CHF 878.8 Mio. an, was einer Eigenkapitalquote von 60.3% entspricht.

Die Gesamtperformance der Aktie, die sich aus der Kursveränderung und der bezahlten Dividende zusammensetzt, erreichte im Berichtsjahr 2.6% und lag deutlich über dem Vergleichsindex SXI Swiss Real Estate Shares TR mit -9.3%.

Die höhere Inflation und ansteigende Zinssätze haben zu einer Zurückhaltung in der Akquisitionsbereitschaft institutioneller Anleger geführt. Dennoch zeigt sich demgegenüber nur bedingt Evidenz, dass Transaktionspreise spürbar sinken. In diesem Umfeld konnte Intershop keine wesentlichen Akquisitionsopportunitäten mit einem attraktiven Mehrwertpotenzial identifizieren und hat von wesentlichen Zukäufen abgesehen.

Entwicklungsprojekte verlaufen weitgehend planmässig

Die neuen Hochhausanbauten an der Redingstrasse, Basel, mit 68 Wohnungen wurden Ende November fertiggestellt. 41 Wohnungen waren am Bilanzstichtag bezogen, für weitere 19 liegen Mietverträge vor. Auch die Sanierung der bestehenden Hochhäuser ist weitgehend abgeschlossen. Von den sanierungsbedingt leerstehenden 93 Wohnungen waren Ende 2022 bereits 62 wieder bezogen.

18 Eigentumswohnungen des Projekts «Römerstrasse», Baden, wurden im Berichtsjahr übergeben. Die Eigentumsübertragung der 60 verbliebenen Wohnungen erfolgt im ersten Quartal 2023. In Wohlen an der Nordstrasse ist die Sanierung des Bürogebäudes sowie der Ersatz der Wärmeerzeugung durch eine Pelletheizung ebenfalls abgeschlossen. Der Vermietungsstand erhöhte sich substanziell von 46% auf 73%.

Im zweiten Semester erfolgte der Baustart für das nachhaltig konzipierte Gewerbegebäude «Orubi» in Vernier mit rund 12'500 m² Mietfläche, dessen Fertigstellung im ersten Quartal 2024 vorgesehen ist.

Halbierung des CO₂-Ausstosses bis 2032 geplant

Der bereits vierte Nachhaltigkeitsbericht nach den GRI-Standards (Global Reporting Initiative^TM) wurde weiter ausgebaut und beinhaltet erstmalig einen CO₂-Absenkungspfad. Intershop hat sich zum Ziel gesetzt, den CO₂-Ausstoss (Scope 1-2) bis 2032 mindestens zu halbieren und bis 2050 Netto-Null zu erreichen.

Beantragung einmaliger Sonderdividende vorgesehen

Angesichts des Reingewinns des Geschäftsjahres in Verbindung mit der hohen Eigenkapitalausstattung hat der Verwaltungsrat entschieden, zuzüglich zur ordentlichen Dividende von CHF 25 eine einmalige Sonderdividende von CHF 25 pro Aktie zu beantragen. Dies entspricht einem Gesamtausschüttungsvolumen von CHF 95 Mio.

Ausblick

Intershop ist grundsätzlich positiv gestimmt, zieht für Entscheidungen aber verschiedene Szenarien in Betracht. Sofern in der Schweiz ein starker Wirtschaftsabschwung ausbleibt, erwartet Intershop unter Ausschluss von Zu- und Abgängen einen Anstieg der Mieterträge im unteren einstelligen Prozentbereich. Der operative Fokus auf die Vermietung leerstehender Flächen bleibt bestehen, sodass sich die Leerstandsquoten sowohl der Renditeliegenschaften als auch des Gesamtportfolios reduzieren sollten.

Aus dem Verkauf der restlichen Eigentumswohnungen des Promotionsprojektes in Baden wird ein Gewinnbeitrag von etwas mehr als CHF 10 Mio. erwartet.

Der Transaktionsmarkt wird weiterhin intensiv verfolgt, um attraktive Akquisitions- oder Verkaufstransaktionen wahrnehmen zu können.

Unverändert geht Intershop davon aus, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von mindestens 8% zu erwirtschaften.

Anhang

Kennzahlen Intershop-Gruppe

Kontakt

Cyrill Schneuwly, CEO
Thomas Kaul, CFO