In einem herausfordernden Umfeld mit volatilen Zinssätzen und überdurchschnittlich hoher Inflation hat Intershop das Geschäftsjahr wie folgt abgeschlossen (Vorjahreswerte in Klammern):

• Reingewinn: CHF 82.5 Mio., CHF 44.76 pro Aktie (CHF 145.5 Mio., CHF 78.18 pro Aktie)
• Eigenkapital: CHF 867 Mio., CHF 470 pro Aktie (CHF 879 Mio., CHF 477 pro Aktie)
• Eigenkapitalrendite: 9.6% (17.8%)
• Nettoliegenschaftsertrag: CHF 71.8 Mio. (CHF 68.3 Mio.)
• Leerstandsquote Renditeliegenschaften: 7.4% (10.0%)
• CO₂-Emissionen Portfolio (Scope 1+2): 10.4 kg CO₂e/m²(11.7 kg CO₂e/m²)

Intershop blickt operativ auf ein erfreuliches Jahr zurück. Die positiven Treiber für das Jahresergebnis 2023 waren die gestiegenen Nettoliegenschaftserträge sowie die Realisierung von Erfolgen aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum und Rendite- und Entwicklungsliegenschaften.

Der Total Return der Intershop-Aktie beträgt im Berichtsjahr 10.3%. Über eine 5-Jahres-Periode beträgt dieser 62.1% und derjenige des Vergleichsindex SXI Real Estate Shares Broad TR 34.3%.

Der Liegenschaftsertrag ist im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr erwartungsgemäss um 5.8% auf CHF 80.5 Mio. angestiegen, was vor allem auf Vermietungserfolge sowie Mietzinserhöhungen infolge von Indexanpassungen zurückzuführen ist. Die Bruttorendite des Renditeportfolios stieg leicht auf 5.6% an.

Aus dem Verkauf von Liegenschaften ergab sich ein Erfolg von CHF 31.6 Mio. Trotz der sehr erfreulichen Resultate aus der Veräusserung dreier Renditeliegenschaften, einer Entwicklungsliegenschaft, einer Landparzelle sowie der Übertragung von 60 Eigentumswohnungen in Baden konnte der Verkaufsgewinn des Vorjahrs, der massgeblich auf den Erfolg aus der Transaktion des Entwicklungsprojekts in Au-Wädenswil zurückzuführen war, nicht erreicht werden.

Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 43 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften. Die Mieterträge der Berichtsperiode entstammen den folgenden Nutzungsarten: 45% Büro und Bildungswesen, 35% Gewerbe und Logistik, 5% Detailhandel und Gastronomie sowie 9% Wohnen und 6% Parking.

Der Wert des Immobilienportfolios betrug am Ende des Berichtsjahrs CHF 1'375 Mio. Aus der Neubewertung des Portfolios ergab sich eine Aufwertung von CHF 12.0 Mio. respektive 0.9% des Portfoliowerts. Die Wertsteigerung resultierte insbesondere aus der Aufwertung der Renditeliegenschaft an der Redingstrasse in Basel aufgrund der Vermietungserfolge nach Fertigstellung sowie der Entwicklungsliegenschaft «Mediacampus» in Zürich. Unter Ausschluss dieser beiden Werterhöhungen hätte eine leichte Abwertung von 0.6% resultiert.

Die Leerstandsquote des Gesamtportfolios konnte um 2.6 Prozentpunkte auf 10.7% reduziert werden. Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften sank dabei von 10.0% auf 7.4%.

Der Liegenschaftsaufwand stieg um 11.3% auf CHF 8.7 Mio. respektive weiterhin tiefe 10.8% des Liegenschaftsertrags an, was in erster Linie mit höheren nicht verrechenbaren Nebenkosten zu erklären ist. Die Nettorendite des Renditeportfolios hat sich leicht auf 4.9% erhöht.

Infolge höherer Saläre aufgrund des leicht höheren Personalbestands verzeichnete der Personalaufwand trotz geringerer erfolgsabhängiger Vergütungen einen leichten Anstieg um 2.2% auf CHF 11.6 Mio. Der administrative Aufwand, inklusive Kapitalsteuern, nahm um CHF 0.7 Mio. auf CHF 3.0 Mio. zu, da im Vorjahr Rückstellungen für Kapitalsteuern aufgelöst werden konnten.

Die verzinslichen Finanzverbindlichkeiten lagen mit CHF 381.3 Mio im Vorjahresvergleich um CHF 13.6 Mio. tiefer. Der Zinsaufwand stieg wegen höherer Zinsen leicht um 1% auf CHF 6.2 Mio. an. Der durchschnittliche Zinssatz zum Bilanzstichtag betrug 1.67% und lag damit über dem Vorjahreswert von 1.40%. Die durchschnittliche Zinsbindung beläuft sich auf 51 Monate (Vorjahr 59 Monate).

Das Eigenkapital sank trotz der ausbezahlten Dividendensumme von CHF 92.2 Mio. um lediglich 1.3% auf CHF 867.3 Mio., was einer Eigenkapitalquote von 62.0% entspricht.

Immobilienportfolio

Nebst der Übertragung von 60 Eigentumswohnungen an der Römerstrasse in Baden wurden vier Geschäftshäuser in Bern, Lyss, Grenchen und Rombach und eine Landparzelle veräussert. Im «Sihlcenter» in Zürich wurde eine weitere Stockwerkeigentumseinheit erworben.

Während der Berichtsperiode standen erneut die Vermietung und die Projektentwicklung im Zentrum der operativen Tätigkeit.

Erfreuliche Vermietungserfolge waren in den Liegenschaften in Reinach und Wohlen sowie in der Wohnüberbauung in Basel, Redingstrasse, wo am Bilanzstichtag alle sanierten und annähernd alle neu erstellten Wohnungen vermietet waren, zu verzeichnen.

Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften

Das Promotionsprojekt «Römerstrasse», Baden, wurde im Berichtsjahr abgeschlossen. Alle Eigentumswohnungen sind verkauft und wurden übergeben.

Das «Bloom» (ehemals World Trade Center) in Lausanne wird seit Mitte 2023 umfassend und nachhaltig saniert, wobei die SNBS-Zertifizierung «Gold» angestrebt wird. Aufgrund der während dieser gut zweijährigen Sanierungsphase auftretenden Beeinträchtigungen werden die leer stehenden Flächen nicht vermietet, weshalb sich der Vermietungsstand bis zum Abschluss der Arbeiten kaum verbessern wird.

Die Erstellung des flexibel nutzbaren und nachhaltigen Gewerbegebäudes «Métiers Vernier» mit rund 12'500 m² Fläche auf vier Etagen verläuft planmässig. Die Fertigstellung ist im ersten Quartal 2024 vorgesehen. Mit mehreren Interessenten laufen fortgeschrittene Mietvertragsverhandlungen.

Nach Abschluss der Sanierungs- und Anbauarbeiten der Wohnhochhäuser in Basel, Redingstrasse, befindet sich nun mit dem Ersatzneubau des Ladenzentrums an der Lehenmattstrasse der letzte Entwicklungsschritt auf dem Gesamtareal in Realisierung. Der Bau des äusserst energieeffizienten Low-tech-Gebäudes mit rund 1'800 m² Detailhandelsfläche wird voraussichtlich bis Ende 2024 andauern. Mit Migros als Ankermieter und einer Bäckerei wurden bereits langfristige Mietverträge abgeschlossen.

Intershop baut Nachhaltigkeitsefforts weiter aus

Die Emissionsintensität des Portfolios konnte dank Betriebsoptimierungen und Heizungsersatz um 11.1% auf ein Niveau von 10.4 kg CO₂e/m² gesenkt werden. Intershop hat zudem erstmalig am Global Real Estate Sustainability Benchmark GRESB teilgenommen und den Nachhaltigkeitsbericht in Bezug auf Klimarisiken ausgebaut sowie eine Prüfung von ausgewählten Nachhaltigkeitsindikatoren durch PricewaterhouseCoopers AG vornehmen lassen.

Personelles

Die Neubesetzung der Geschäftsleitung konnte erfolgreich vollzogen werden. Die frühere Geschäftsleitung hat die reibungslose Übergabe gut vorbereitet. Dafür gebührt ihr Dank. Nach Simon Haus, CEO, per Ende August 2023, Mireille Lehmann, Leiterin Bau und Entwicklung, und Yannick Hartmann, Leiter Immobilien, beide per Anfang Januar 2024, wird Florian Balschun, der seine Tätigkeit bereits aufgenommen hat, per Anfang April den Geschäftsbereich von Thomas Kaul als CFO übernehmen.

Statutenrevision

Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen Generalversammlung vom 27. März 2024 eine Reihe von Statutenänderungen vorschlagen, die primär auf die Neuerungen durch die Aktienrechtsrevision zurückzuführen sind. Zusätzlich zur Anpassung an das revidierte Aktienrecht empfiehlt der Verwaltungsrat einen Aktiensplit im Verhältnis 1 zu 5. Der Kurs der Intershop-Aktie liegt deutlich über dem Niveau von Vergleichsunternehmen. Der vorgeschlagene Aktiensplit soll den Handel mit Intershop-Aktien erleichtern. Ferner beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung die Einführung eines Kapitalbandes, in dessen Rahmen das Kapital während fünf Jahren um maximal 20% erhöht oder herabgesetzt werden kann. Der Verwaltungsrat möchte damit von der im revidierten Aktienrecht geschaffenen Flexibilisierung zur Kapitalbewirtschaftung Gebrauch machen.

Ausblick

Nach einem Zyklus mit zahlreichen erfolgreichen Devestitionen liegt der Fokus im laufenden Jahr – abhängig vom Marktumfeld – primär auf Zukäufen. Daneben werden weitere Verkäufe geplant, die einen Gewinnbeitrag versprechen. Hohe Priorität geniesst zudem der weitere Abbau der Leerstände und die Immobilienentwicklung, um Mehrwertpotenziale zu nutzen und diese im Sinne des Shareholder-Values zu realisieren.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung aufgrund des erfreulichen Reingewinns und der guten Eigenkapitalausstattung die Erhöhung der ordentlichen Dividende von CHF 25 pro Aktie um 10% auf CHF 27.50 pro Aktie.

Anhang

Kennzahlen Intershop-Gruppe

Kontakt

Simon Haus, CEO
Thomas Kaul, CFO