Ad hoc-Mitteilung gem. Art. 53 KR - ZÜBLIN IMMOBILIEN HOLDING AG
Zürich, 16. Mai 2024

Züblin kann zum Abschluss des Geschäftsjahres 2023/24 auf ein operativ erfolgreiches Jahr zurückblicken. Die unsichere wirtschaftliche Lage und der Anstieg der Zinsen haben sich jedoch auf die Neubewertung unserer Liegenschaften ausgewirkt. Dennoch belegen die wesentlichen Unternehmenskennzahlen unseren Leistungsausweis im Asset Management, der im unverändert herausfordernden Marktumfeld ein solides Ergebnis für das gesamte Geschäftsjahr bis zum 31. März 2024 ermöglicht hat. Diese Leistung legt einen wichtigen Grundstein für das kommende und die folgenden Geschäftsjahre.

Verbesserte Ertragslage – Steigerung EBITDA um 5%

In einem anspruchsvollen Marktumfeld konnte Züblin im Geschäftsjahr 2023/24 dank operativer Erfolge ein solides Ergebnis erzielen. Dabei stieg das EBITDA um 5% von CHF 6.0 auf 6.3 Mio., während das Betriebsergebnis um 3.6% von CHF 8.3 auf 8.6 Mio. – hauptsächlich bedingt durch Indexerhöhungen und Neuvermietungen – anwuchs. Trotz Sondereinflüssen blieb der Verwaltungskostenaufwand mit CHF 2.4 Mio. stabil auf Vorjahresniveau. Der Rückgang der Quote Verwaltungskosten/Mieterträge von 28.6% auf 27.5% unterstreicht unsere Effizienzsteigerungen.

Die Neubewertung des Immobilienportfolios führte zu einer Korrektur von CHF 3.4 Mio. (– 0.8%), nach einer Aufwertung von CHF 1.1 Mio. im Vorjahr. Dies war vor allem auf den Anstieg des durchschnittlichen Diskontierungssatzes um 30 Basispunkte infolge des höheren Zinsumfelds zurückzuführen. Trotz dieser Anpassung lag die Nettomietertragsrendite mit 3.9% (Vorjahr: 3.7%) weiterhin auf einem attraktiven Niveau. Der Finanzaufwand stieg infolge der Zinserhöhungen von CHF 0.8 Mio. auf CHF 1.6 Mio. Der durchschnittliche Effektivzinssatz betrug am Bilanzstichtag 3.1% (Vorjahr: 2.0%). Die Finanzierung erfolgt variabel auf Basis SARON.

Gute operative Leistungen, insbesondere im Bereich der Vermietung, erlaubten es Züblin trotz erschwerter Rahmenbedingungen und den Herausforderungen des Marktes, das Geschäftsjahr 2023/24 insgesamt positiv abzuschliessen. Der erwirtschaftete Gewinn belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 1.3 Mio. Im Vergleich zum Vorjahr (CHF 5.3 Mio.) zeigt sich ein Rückgang um CHF 4.0 Mio., der hauptsächlich auf die tieferen Neubewertungen (– CHF 3.6 Mio. nach Steuern) und den gestiegenen Finanzaufwand (+CHF 0.8 Mio.) zurückzuführen ist. Vermietungserfolge zeigen jedoch die Stabilität des Portfolios und damit des Unternehmens. Für das laufende Geschäftsjahr wird aufgrund bereits abgeschlossener, im 2. Quartal in Kraft tretender Mietverträge, mit einer weiterhin positiven Entwicklung des Betriebserfolgs aus Vermietung gerechnet.

Robustes Portfolio – WALT 6.4 Jahre

Das Vermietungsgeschäft verlief in der Berichtsperiode äußerst erfolgreich und führte zu einem markanten Anstieg des WALT (durchschnittliche vertragliche Mietvertragslaufzeit) von 2.9 auf 6.4 Jahre. Der Gesamtanlagewert des unverändert sechs Liegenschaften umfassenden Immobilienportfolios lag am 31. März 2024 bei CHF 225.1 Mio. (Vorjahr: CHF 227.1 Mio.).

Insbesondere Vertragsverlängerungen mit langjährigen Stammmietern trugen dazu bei, das Portfolio weiter zu stabilisieren. Mit zwei unserer langjährigen Top-5-Mieter konnten die Mietverhältnisse bis 2029 bzw. bis mindestens 2035 verlängert werden. Erfreulich ist auch, dass bereits unterzeichnete 10-Jahres-Mietverträge für eine ganze Etage in der Liegenschaft in Bern und für neu gestaltete Flächen in Egg im zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2024/25 wirksam werden. Diese Vermietungen werden dazu beitragen, die Leerstandsquote von aktuell 9.3% (Vorjahr: 9.3%) auf unter 6% zu senken. Diese positiven Entwicklungen verdeutlichen unsere Bemühungen um die Werthaltigkeit unseres Portfolios.

Gesunde Bilanz – Belehnungsquote bei 31.0%

Gestützt von einer soliden Eigenkapitalquote von 59.5% (Vorjahr: 59.5%) belief sich die Bilanzsumme von Züblin zum 31. März 2024 auf CHF 229.4 Mio.  (Vorjahr: CHF 232.6 Mio.). Der Net Asset Value (NAV) pro Aktie lag mit CHF 41.19 leicht unter demjenigen per 31. März 2023 von CHF 41.77.

Das Immobilienportfolio wurde zum Geschäftsjahresende mit CHF 225.1 Mio. bewertet, im Vergleich zu CHF 227.1 Mio. im Vorjahr. Fünf unserer sechs Anlageimmobilien sind unverändert über eine Rahmenfinanzierung von CHF 100.0 Mio. bis 2029 finanziert. Zum Bilanzstichtag waren hiervon CHF 63.0 Mio. in Anspruch genommen (Vorjahr: CHF 65.0 Mio.). Entsprechend beträgt die EPRA-Belehnungsquote (LTV) 31.0%, gegenüber 30.7% im Vorjahr.

Fortführung der bisherigen Ausschüttungspolitik

Der Gewinn vor Marktwertveränderungen und latenten Steuern von CHF 4.6 Mio. (Vorjahr: CHF 5.1 Mio.) erlaubt es, die bisher verfolgte stabile Dividendenpolitik fortzuführen und die Aktionäre am erwirtschafteten Erfolg der Gesellschaft weiterhin teilhaben zu lassen. Mit der Ausschüttung von CHF 1.00 pro dividendenberechtigter Namenaktie will Züblin zudem sicherstellen, dass in einem nun attraktiveren Umfeld ausreichend verfügbare Mittel für Immobilienanlagen in der Gesellschaft verbleiben.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung 2024 die steuerfreie Ausschüttung von CHF 1.00 pro dividendenberechtigter Namenaktie aus den gesetzlichen Kapitaleinlagereserven. Dies entspricht bezogen auf den Aktienkurs am Bilanzstichtag einer steuerfreien Ausschüttungsrendite von 3.9%. Seit der Rückkehr zur Dividendenzahlung im Jahr 2018 lag diese stabil zwischen 3.7% und 4.3%.

Veränderungen in der Geschäftsleitung

Nach 15-jähriger erfolgreicher Tätigkeit für die Züblin-Gruppe hat Roland Friederich den Verwaltungsrat über seinen Entscheid informiert, das Amt als CEO/CFO der Züblin per 30. September 2024 niederzulegen.

Roland Friederich dazu: «Ich schaue gern auf meine 15 Jahre bei Züblin zurück, während denen ich das Unternehmen in vielen spannenden Projekten begleiten konnte. Nach einer anspruchsvollen Restrukturierungs- und konsequent verfolgten Konsolidierungsphase steht Züblin heute als schlanke und effiziente Organisation da. Es gelang, das Portfolio zu stabilisieren, die Mieterträge langfristig zu sichern und die Leerstände kontinuierlich zu reduzieren. Mit dem Wandel, weg vom Verkäufer- hin zu einem eher Käufer-getriebenen Marktgeschehen, ist es nun an der Zeit, dass sich Züblin verstärkt auf das Wachstum konzentriert. Mit einem neuen CEO, der über lokale Kenntnisse und ein starkes Netzwerk verfügt, kann Züblin ein neues Kapitel Unternehmensgeschichte schreiben. Dafür wünsche ich meinem Nachfolger viel Erfolg und all die guten Erfahrungen, die ich aus meiner Zeit bei Züblin mitnehmen darf. Ich danke dem Verwaltungsrat und ganz besonders meinen Mitarbeitenden, Kollegen und Partnern für ihren beispiellosen Einsatz, ihre wertvolle Unterstützung und die tolle Zusammenarbeit. Unseren Stakeholdern sage ich danke schön für das mir stets entgegengebrachte Vertrauen.»

Der Verwaltungsrat hat als Nachfolger Herrn Philippe Brändle ernannt. Herr Brändle besitzt einen Master in Architektur und Business Administration. Nach Tätigkeiten im Bereich Immobilien-Advisory übernahm er ab 2016 als CEO, und ab 2021 als CFO, Management-verantwortung bei zwei führenden Schweizer Immobilienunternehmen.

Verwaltungsratspräsident Dr. Markus Wesnitzer sagt zur Nominierung: «Im Rahmen eines sorgfältig durchgeführten Rekrutierungsprozesses legte der Verwaltungsrat für das Weiterkommen von Züblin insbesondere Wert auf marktnahe Immobilienexpertise und ein breites Netzwerk in der Schweiz. Der Verwaltungsrat freut sich auf die Zusammenarbeit mit Herrn Brändle. Herrn Friederich danke ich für die lange und vertrauensvolle Zusammenarbeit.»

Ausblick

Die stets partnerschaftliche Zusammenarbeit mit unseren Mietern hat sich auch in den letzten herausfordernden Monaten bewährt. Züblin verfügt in allen Bereichen über eine gute operative Ausgangslage für das kommende Geschäftsjahr. Der Fokus bleibt unverändert auf die nachhaltige, qualitative Weiterentwicklung des Portfolios und den kontinuierlichen Abbau des Leerstands gerichtet. Unverändert bleibt unser Ziel, das Portfolio durch den gezielten Erwerb strategiekonformer Liegenschaften substanziell auszubauen.

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