Der Swiss Central City Real Estate Fund (SIX Swiss Exchange: CITY) erzielte im ersten Halbjahr 2022 erneut ein sehr gutes Ergebnis. Das bestehende Immobilienportfolio konnte um fünf attraktive Liegenschaften an jeweils zentralen Stadtlagen erweitert werden. Die Zukäufe umfassen eine Wohnliegenschaft in Basel, eine Geschäftsliegenschaft in Genf sowie eine gemischt genutzte Liegenschaft und zwei Projekte für zukünftige Wohnnutzung in St. Gallen. Der Marktwert des Immobilienportfolios konnte durch die fünf Neuankäufe und positive Neubewertungseffekte um 20% auf CHF 577.3 Mio. gesteigert werden (31. Dezember 2021: CHF 479.1 Mio.).
Ergebnis 1. Halbjahr 2022 im Detail
Die Soll-Mietzinseinnahmen exkl. Projekte haben sich, annualisiert betrachtet, im ersten Halbjahr 2022 um 13% auf CHF 18.4 Mio. erhöht (31. Dezember 2021: CHF 16.2 Mio.).
Erfolgsrechnung
Aufgrund des Portfolioausbaus in der Berichtsperiode 2022 und im vorangegangenen zweiten Halbjahr 2021 sowie einer deutlichen Verbesserung der Mietausfallrate erhöhten sich die Mietzinseinnahmen im ersten Halbjahr 2022 um 45% auf CHF 8.3 Mio. (H1 2021: CHF 5.7 Mio.). Die Mietausfallrate exkl. Projekte lag per 30. Juni 2022 bei 4.62% und damit um 2.03 Prozentpunkte unter dem Wert per Jahresende 2021 (31.12.2021: 6.65%; 30.06.2021: 9.27%). Der Nettoertrag stieg im ersten Halbjahr 2022 um 38% auf CHF 5.3 Mio. (H1 2021: CHF 3.8 Mio.). Die Bewertung des Portfolios durch den unabhängigen Schätzungsexperten Wüest Partner AG führte zu einem nicht realisierten Gewinn von CHF 4.4 Mio. (H1 2021: CHF 3.7 Mio.), was mehrheitlich auf Einwertungsgewinne bei erworbenen Liegenschaften, eine erneute leichte Senkung der Diskontierungssätze sowie gezielte Investitionen in die laufenden Projekte zurückzuführen ist. Insgesamt schliesst der Fonds die Berichtsperiode 2022 mit einem gegenüber der Vorjahresperiode höheren Gesamterfolg von CHF 7.3 Mio. ab (H1 2021: CHF 6.5 Mio.).
Vermögensrechnung
Das Gesamtfondsvermögen stieg um 21% auf CHF 585.9 Mio. (31. Dezember 2021: CHF 485.0 Mio.). Das Nettofondsvermögen lag bei CHF 413.7 Mio., was einem Nettoinventarwert von CHF 108.81 pro Fondsanteil per 30. Juni 2022 entspricht. Die Fremdfinanzierungsquote bezifferte sich auf 26.3%. Die geschätzten Liquidationssteuern beliefen sich im ersten Halbjahr 2022 auf CHF 8.4 Mio. bzw. 1.4% des Gesamtfondsvermögens.
Per 30. März 2022 wurde die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2021 von CHF 2.50 pro Fondsanteil, im Gesamtbetrag von CHF 9.5 Mio., an die Anleger überwiesen. Die Anlagerendite lag, annualisiert betrachtet, bei 3.6% gegenüber 4.1% per 31. Dezember 2021.
Anpassungen des Fondsprospekts und Fondsvertrags
Im Rahmen der Bestimmungen zum Finanzdienstleistungsgesetz (FIDLEG) wurde der Wortlaut des Fondsprospekts und des Fondsvertrags umfassend überarbeitet und des Weiteren die Rücknahmekommission von bisher 2% auf maximal 5% angepasst. Zudem wurden die Bestimmung von §19 Ziff. 6 des Fondsvertrages bezüglich des Ersatzes von immobilienspezifischen Auslagen zugunsten der Fondsleitung und Depotbank mit Art. 37 Abs. 2bis KKV in Übereinstimmung gebracht. Diese Änderungen des Fondsvertrages sind auf www.swissfunddata.ch publiziert. Fondsanleger haben die Möglichkeit, bei der Aufsichtsbehörde innert 30 Tagen nach der Publikation gegen die beabsichtigten Änderungen Einwand zu erheben.
Ausblick
Die Fondsgesellschaft Nova Property Fund Management AG konnte mit dem Erwerb von zwei Wohnliegenschaften und einer gemischt genutzten Liegenschaft in Basel mit einem Wert von insgesamt rund CHF 20 Mio. erfolgreich ins zweite Halbjahr starten (Eigentumsübertrag im Juli 2022). Durch den Erwerb hat sich der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung per Ende Juli 2022 wieder erhöht und liegt bei rund 50% (30. Juni 2022: 48%).
Die hohen Energie- und Rohstoffpreise seit Kriegsausbruch in der Ukraine, die globalen Lieferkettenprobleme, höhere Teuerungsraten sowie die geopolitischen Spannungen dürften in den nächsten Monaten vermehrt zu Unsicherheiten und Risiken im wirtschaftlichen Umfeld führen. Dennoch erwartet die Fondsgesellschaft, dass die Anfangsrenditen bei Immobilientransaktionen in den grossen Zentren auch in der zweiten Jahreshälfte 2022 auf tiefen Niveaus verharren werden. Aktuell werden relativ wenig Liegenschaften zum Verkauf angeboten, das reale Zinsniveau ist nach wie vor sehr tief, die Wohnungsleerstände zeigen sich rückläufig und die Nachfrage am Nutzermarkt bleibt aufgrund des anhaltenden Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstums intakt.
Die Fondsleitung blickt daher optimistisch in die zweite Jahreshälfte 2022 und auf das Gesamtjahr 2022. Sie bleibt von der Attraktivität des Schweizer Immobilienmarktes, insbesondere an zentralen Lagen, überzeugt und strebt mit weiteren Zukäufen den Ausbau des Portfolios gemäss Anlagestrategie an.
Swiss Central City Real Estate Fund
Der Swiss Central City Real Estate Fund investiert in Liegenschaften an Top-Lagen in den grossen Wirtschaftszentren der Schweiz. Massgebende Kriterien sind Zentralität der Liegenschaft, gute Erreichbarkeit, stabiler Cashflow und ein an die Bedürfnisse der Mieter ausgerichtetes Produkteprofil.
SIX Swiss Exchange kotiert; Valorennummer 44414255; ISIN CH0444142555; Symbol CITY
Nova Property Fund Management AG
Die Nova Property Fund Management AG wurde am 5. November 2018 von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA als Fondsleitung mit Sitz in Zürich bewilligt und ist seit diesem Zeitpunkt im Fondsgeschäft tätig. Dazu gehören die Gründung, Leitung und Verwaltung von kollektiven Kapitalanlagen nach schweizerischem Recht und der Vertrieb der eigenverwalteten Fonds. Darüber hinaus ist die Gesellschaft im Bereich der Anlageberatung für Immobilieninvestmentgesellschaften sowie Anlagestiftungen mit Fokus Immobilien tätig. Die inhabergeführte Fondsleitung deckt mit aktuell fünf betreuten Portfolios den gesamten Schweizer Immobilienmarkt für Wohnliegenschaften und kommerzielle Liegenschaften ab. Diese Portfolios beinhalten Novavest Real Estate AG (SIX Swiss Exchange: NREN), SenioResidenz AG (BX Swiss AG: SENIO), Swiss Central City Real Estate Fund (SIX Swiss Exchange: CITY), 1291 Die Schweizer Anlagestiftung (Mitglied KGAST) und Central Real Estate Holding AG (inklusive deren Tochtergesellschaft Rhystadt AG), die zusammen deutlich über CHF 3.5 Milliarden an Schweizer Immobilienwerten halten.
Disclaimer
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