Original-Research: Coreo AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Coreo AG

Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6

Anlass der Studie: Researchstudie (Anno) Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 1,30 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2024
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

- GJ 2022 stand im Zeichen der Portfolio-Optimierung - Verschobene Investitionen sollten in 2024 realisiert werden - Break-Even ab 2024 erwartet
 
Im Geschäftsjahr 2022 lag der Fokus der Coreo AG auf dem aktiven Asset-Management des bestehenden Portfolios, wohingegen erstmals seit Beginn der immobilienbezogenen Geschäftstätigkeit keine neuen Investitionen getätigt wurden. Insbesondere die Verzögerung des seit 2021 geplanten Erwerbs des großen Spree-Ost-Portfolios war hierfür verantwortlich. Insofern lag der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit auf umfangreiche Sanierungen und Umbaumaßnahmen bei bestehenden Objekten in Kiel, Wetzlar oder Bruchsal.
 
Dennoch wurde bei den Bruttomieterlösen eine deutliche Steigerung auf 5,97 Mio. € (VJ: 4,35 Mio. €), insbesondere aufgrund des erstmaligen ganzjährigen Einbezugs von in 2021 erworbenen Objekten, erreicht. Darüber hinaus wurden beim bestehenden Portfolio Mietsteigerungen erzielt sowie Leerstände bei den sanierten Objekten zurückgeführt. Auf der anderen Seite reduzierten sich die Veräußerungserlöse auf 2,89 Mio. € (VJ: 10,32 Mio. €). Diese enthalten in erster Linie die vollständige Veräußerung des Mannheimer Portfolios sowie einiger Objekte des Göttinger Portfolios. Daher lagen die Gesamterträge mit 10,38 Mio. € (VJ: 16,53 Mio. €) unterhalb des Vorjahres, allerdings, aufgrund höherer als von uns erwarteter Veräußerungserlöse, oberhalb unserer Erwartungen (GBC-Prognose: 7,99 Mio. €).  
Die rückläufige Ertragsentwicklung findet sich auch im EBIT-Rückgang auf 0,98 Mio. € (VJ: 2,84 Mio. €) wieder. Dieser ist aufgrund höherer Instandhaltungsmaßnahmen niedriger als von uns erwartet ausgefallen (GBC-Prognose EBIT: 2,63 Mio. €). Ausgehend hiervon war die Coreo AG erneut nicht in der Lage, auf Ebene des Nachsteuerergebnisses, den Break-Even zu erreichen. Derzeit verfügt die Gesellschaft über ein noch zu niedriges Niveau an Mieterlösen, welches zwar die operativen Aufwendungen deckt, jedoch noch nicht mehr zur Deckung des Finanzaufwandes ausreicht.  
Das aktuelle GuV-Bild dürfte sich erst mit dem erwarteten Ausbau des Mietportfolios ändern. Ein möglicher Objektzugang, der einen relevanten Einfluss auf die Umsatz- und Ertragsentwicklung der Gesellschaft haben dürfte, ist der Übergang des Spree-Ost-Portfolios, für den bereits im Jahr 2021 eine Ankaufsvereinbarung getroffen wurde. Das Portfolio umfasst einen Gesamtobjektbestand von 1.341 Wohnungen und 15 Gewerbeeinheiten, womit es der größte Erwerb in der Historie der Coreo AG wäre. Zwar befindet sich die Gesellschaft derzeit noch in Verhandlungen, wir unterstellen den Erwerb erst für das kommende Geschäftsjahr 2024. Ebenso wurde im Juli 2022 eine Exklusivvereinbarung für den Ankauf eines Portfolios in Hagen/Rostock mit einem Investitionsvolumen in Höhe von 2,5 Mio. € geschlossen.  
Unter der Annahme des erwarteten Zugangs dieser Portfolios sowie nach Berücksichtigung weiterer Investitionen in den kommenden Geschäftsjahren dürften die Mieterlöse, als dann wichtigste Ertragsgröße, sukzessive auf 6,53 Mio. € (2023e), 9,56 Mio. € (2024e) und 12,36 Mio. € (2025e) zulegen. Diese sollten ab dem kommenden Geschäftsjahr erstmalig das notwendige Niveau erreichen, um auch auf Ebene des Nachsteuerergebnisses in den Break-Even-Bereich zu kommen.
 
Im Rahmen unseres DCF-Bewertungsmodells haben wir ein neues Kursziel in Höhe von 1,30 € (bisher: 1,85 €) ermittelt. Gegenüber unserer bisherigen Bewertung haben wir eine deutliche Prognoseanpassung vorgenommen. Einerseits rechnen wir mit einem langsameren Aufbau der Portfolios. Andererseits nehmen die Mieterlöse eine höhere Bedeutung ein als in unseren bisherigen Prognosen. Dies geht im Vergleich zum Handelsgeschäft zwar mit niedrigeren Umsätzen einher, gleichzeitig dürfte dann eine höhere Rentabilität vorliegen. Auch die Gewichtung der Kapitalkosten verschiebt sich in Richtung Fremdkapital, was zu einer Minderung der Kapitalkosten geführt hat. Wir vergeben weiterhin das Rating KAUFEN.  

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/27347.pdf

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung +++++++++++++++
Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 14.07.2023 (08:47 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Studie: 14.07.2023 (11:30 Uhr)

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