Original-Research: Coreo AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Coreo AG

Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6

Anlass der Studie: Research Note
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 1,00 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2024
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

Große Portfolio-Akquisitionen sollen in 2024 kommen; EBIT-Break-Even in 2024 erwartet; Kursziel: 1,00 €; Rating: KAUFEN  
In den ersten sechs Monaten 2023 konnte die Coreo AG die Mieterlöse auf 3,17 Mio. € (VJ: 2,82 Mio. €) steigern. Da sowohl im Geschäftsjahr 2022 als auch im laufenden Geschäftsjahr 2023 keine Objektzugänge erfolgten, wurde die Steigerung der Bruttomieteinnahmen um 12,7 % auf gleicher Objektbasis erzielt. Durchgeführte Portfoliooptimierungen, wie beispielsweise die im abgelaufenen Geschäftsjahr 2022 erfolgte Objektübergabe in Kiel oder der Abschluss eines langfristigen Mietvertrages mit der Stadt Wetzlar, haben die Umsatzbasis erhöht, wovon die Coreo AG im ersten Halbjahr 2023 profitiert hat. Darüber hinaus wurden bereits im abgelaufenen Geschäftsjahr Leerstände abgebaut und vereinzelt Mieterhöhungen durchgesetzt. Ein Teil der Steigerung der Bruttomieten hängt aber auch mit dem derzeit marktbedingten Anstieg der Nebenkosten zusammen, womit die Betriebskostenvorauszahlungen deutlich um 44,1 % auf 0,84 Mio. € (VJ: 0,59 Mio. €) angehoben wurden.
 
Die operativen Gesamtkosten in Höhe von 3,10 Mio. € (VJ: 3,04 Mio. €) sind in etwa auf Vorjahresniveau geblieben. Innerhalb der Kosten erhöhte sich insbesondere der Materialaufwand auf 1,79 Mio. € (VJ: 1,29 Mio. €). Dies resultiert zum einen aus gestiegenen Betriebsnebenkosten und zum anderen aus Instandhaltung- und Modernisierungsaufwendungen, die insbesondere die Objekte in Wetzlar, Delmenhorst und Göttingen betreffen. Der Anstieg des Materialaufwands wurde aber von einem Rückgang beim Personalaufwand und bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (u.a. geringere Rechts- und Beratungskosten) kompensiert. Auch in den ersten sechs Monaten 2023 lag daher das EBIT mit -0,44 Mio. € (VJ: -0,61 Mio. €) über dem Vorjahreswert.  
Wir haben unsere Prognosen auf Grundlage des aktuell bestehenden Objektportfolios erstellt. Darüber hinaus unterstellen wir für die kommenden Geschäftsjahre auch Objektakquisitionen, die sowohl einen Einfluss auf die Mieterlöse der Gesellschaft haben als auch im Rahmen der wertschaffenden Strategie mit möglichen Bewertungserträgen einhergehen.  
In den ersten sechs Monaten 2023 hat die Coreo AG Bruttomieterträge in Höhe von 3,17 Mio. € erwirtschaftet. Bis auf den erfolgten Verkauf der 119 Wohneinheiten des Objekts „Hagenweg“ liegt für das zweite Halbjahr 2023 ein unverändertes Objektportfolio vor, so dass im zweiten Halbjahr vergleichbare Bruttomieterlöse erwirtschaftet werden dürften. Der Wegfall der Mieterlöse „Hagenweg“ in Höhe von ca. 0,20 Mio. € (GBC-Schätzung) wird sich, da dieser erst im vierten Quartal 2023 erfolgt ist, in Grenzen halten. Gegenüber unserer bisherigen Prognose (siehe Prognose vom 14.07.2023) passen wir die erwarteten Mieterlöse auf 6,12 Mio. € (bisher: 6,53 Mio. €) dennoch etwas stärker an.  
Diese Anpassung hängt primär mit der Verzögerung beim Ankauf des Portfolios Hagen/Rostock, wofür der Kaufpreis (Gesamtinvestitionsvolumen: 2,5 Mio. €) bereits entrichten worden ist. Bislang hatten wir mit dem Objektzugang im zweiten Halbjahr 2023 gerechnet. Nach aktuellem Stand wird der Objektzugang aber erst im kommenden Geschäftsjahr erfolgen. Zudem ist im kommenden Geschäftsjahr 2024 der Übergang des so genannten Spree-Ost-Portfolios geplant, für den seit 2021 eine Ankaufsvereinbarung vorliegt. Dieses Portfolio umfasst 1.341 Wohnungen und 15 Gewerbeeinheiten und würde, als größter Erwerb der Coreo-Historie, einen erheblichen Einfluss auf die Umsatz- und Ergebnisentwicklung der Gesellschaft haben. Aus Vorsichtsgründen haben wir den Erwerbszeitpunkt auf das zweite Halbjahr 2024 (bisher: erstes Halbjahr 2024) verschoben und reduzieren daher auch die erwarteten Mieterlöse für 2024 auf 8,22 Mio. € (bisher: 9,56 Mio. €). Dieser Effekt spielt für das Geschäftsjahr 2025 keine Rolle, die in diesem Geschäftsjahr erwarteten, niedrigeren erwarteten Mieterlöse in Höhe von 12,15 Mio. € (bisher: 12,36 Mio. €) sind ausschließlich eine Folge der „Hagenweg“-Veräußerung.
 
Der Buchverlust aus dem Verkauf der Objekte im Göttinger „Hagenweg“ in Höhe von 0,61 Mio. € wurde vollständig im ersten Halbjahr 2023 berücksichtigt, so dass hieraus keine weiteren negativen Effekte für das zweite Halbjahr zu erwarten sind. In unseren bisherigen Prognosen haben wir keine Bewertungsverluste antizipiert, im Gegenteil, aufgrund der Investitionen in das Bestandsportfolio haben wir Bewertungsgewinne unterstellt. In der nun aktualisierten Prognose haben wir sowohl den Buchverlust berücksichtigt als auch konservativ etwas geringere Buchgewinne auf das Bestandsportfolio unterstellt. Demnach sollte die Gesellschaft im laufenden Geschäftsjahr 2023 ein negatives EBIT in Höhe von -0,12 Mio. € (bisher: 2,18 Mio. €) ausweisen. Mit dem erwarteten starken Anstieg der Mieterlöse, insbesondere durch den Zugang der beiden bereits fixierten Portfolien, sollte ab dem kommenden Geschäftsjahr 2024 der EBIT-Breakeven nachhaltig erreicht werden.  
Im Rahmen unseres DCF-Bewertungsmodells haben wir ein neues Kursziel in Höhe von 1,00 € (bisher: 1,30 €) ermittelt. Die Kurszielreduktion ist ausschließlich eine Folge der erfolgten Prognoseanpassung. Wir vergeben weiterhin das Rating KAUFEN.
 
 

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/28307.pdf

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung +++++++++++++++
Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 17.11.2023 (07:55 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Studie: 17.11.2023 (10:30 Uhr)

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