Original-Research: Coreo AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Coreo AG

Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6

Anlass der Studie: Researchstudie (Anno) Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 2,60 Euro
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2022
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker; Marcel Goldmann

- Beschleunigung der Investitionsaktivitäten - Größtes Portfolio der Unternehmensgeschichte erworben - Weitere Investitionen erwartet

Im laufenden Geschäftsjahr 2021 hat die Coreo AG umfangreiche neue Akquisitionen getätigt. Nachdem noch das abgelaufene Geschäftsjahr 2020 von den pandemiebedingten Einschränkungen und damit einem nur geringen Investitionsvolumen in Höhe von 3,3 Mio. EUR geprägt war, belief sich der Objektzugang im bisherigen Verlauf des Geschäftsjahres 2021 unseren Schätzungen zur Folge bereits bei ca. 59 Mio. EUR. Voraussetzung für das deutlich gesteigerte Ankaufsvolumen war die Ende 2020 eingeworbene Unternehmensfinanzierung. Dabei hat die Gesellschaft von einem namhaften Investor ein Darlehen in Höhe von 23 Mio. EUR erhalten, womit die ausstehende 10 % Optionsanleihe mit einem Volumen in Höhe von rund 15 Mio. EUR zurückgeführt wurde und die für Akquisitionen zur Verfügung stehende Liquidität ausgeweitet wurden.

Bei den Investitionen handelt es sich einerseits um den Erwerb von zwei Produktionsstandorten und dem Verwaltungssitz eines deutschen börsennotierten Automobilzulieferers. Unseren Annahmen zur Folge dürfte der Kaufpreis bei ca. 8,7 Mio. EUR gelegen haben. Zudem wurde im Juli 2021 im Wege eines Share Deals, 89,9 % der GmbH-Anteile einer bestandhaltenden Gesellschaft erworben, die insgesamt 1.341 Wohn- und 15 Gewerbeeinheiten umfasst. Damit wurde die größte Akquisition der Unternehmensgeschichte gemeldet. Eine für Coreo-Verhältnisse übliche Mietrendite unterstellt, dürfte der Gesamtportfoliowert bei leicht über 50 Mio. EUR liegen, wenngleich der Kaufpreis im Rahmen des Share Deals deutlich niedriger gewesen sein dürfte. Ein wesentlicher Teil des Kaufpreises wurde in Form der bislang 1,45 Mio. Aktien an der MagForce AG entrichtet. Unseren Berechnungen zur Folge dürften damit rund 6 Mio. EUR des Kaufpreises abgedeckt sein. Der Abschluss dieser Transaktion wird für das kommende Geschäftsjahr 2022 erwartet.

Mit Meldung vom 28. Juli 2021 hat die Gesellschaft zudem den Wechsel des Großaktionärs bekannt gegeben. Dabei hat der bisherige Großaktionär Apeiron Investment Group Ltd. die Unterschreitung der 25 %-Schwelle bekanntgegeben und parallel dazu hat die auf Immobilieninvestitionen spezialisierte FLORA S.A. die Überschreitung dieser Schwelle veröffentlicht. Dieser Wechsel ist als ein weiterer Baustein der umfassenderen Fokussierung auf den Immobilienbereich zu verstehen.

Als Basis für unsere Prognosen und für unsere Bewertung der Coreo AG haben wir den aktuellen Objektbestand (inkl. die im laufenden Geschäftsjahr 2021 getätigten Akquisitionen) herangezogen. Zusätzlich dazu haben wir weitere Investitionen unterstellt. Gemäß langfristig ausgerichteter Investitionsplanung plant die Coreo AG, den Gesamtbestand des Wohn- und Gewerbeimmobilienportfolios in den nächsten 4 bis 5 Jahren auf 400 - 500 Mio. EUR auszubauen. Für unsere Prognosen gehen wir hier konservativer vor und rechnen, ausgehend vom aktuellen Objektbestand über 100 Mio. EUR, für die kommenden drei Geschäftsjahre mit Neuinvestitionen in Höhe von insgesamt 110 Mio. EUR.

Für 2021 rechnen wir mit einem leichten Anstieg der Mieterlöse sowie, angesichts der Nachvermietung von Objekten des Hydra-Portfolios sowie ersten Erfolgen im Asset Management nach der Übernahme des LEG-Portfolios, mit einem nennenswerten Bewertungsergebnis. Ab dem kommenden Geschäftsjahr sollte mit dem Zugang des bereits erworbenen umfangreichen Objektportfolios sowie erwarteter neuer Investitionen ein starker Anstieg der Mieterlöse erwirtschaftet werden. Diese dürften ab 2023 zunehmend zur wichtigsten Erlöskomponente avancieren. Bereits für 2021 unterstellen wir ein EBIT in Höhe von 4,92 Mio. EUR welches in den kommenden Geschäftsjahren auf 13,83 Mio. EUR (GJ 2022e) und 17,17 Mio. EUR (GJ 2023e) ansteigen sollte.

Grundsätzlich dürfte die Coreo AG nach der Umsetzung der Finanzierungsmaßnahmen sowie dem insgesamt besseren Zugang zu Akquisitionsmitteln von den günstigen Marktbedingungen profitieren. Dabei sollte die zunehmende Größe des Objektportfolios, welches die Grundlage für ein höheres Mietvolumen darstellt, dafür sorgen, dass sich die ohnehin sinkenden Finanzierungskosten weiter verbessern. Mit den getätigten Akquisitionen hat die Gesellschaft einen wichtigen Schritt in Richtung steigende Umsätze und einer überproportionalen Ergebnisentwicklung getan.

Im Rahmen unseres DCF-Bewertungsmodells haben wir ein neues Kursziel in Höhe von 2,60 EUR (bisher: 2,35 EUR) ermittelt. Kurszielsteigernd hatte sich hier einerseits der Roll-Over-Effekt ausgewirkt. Auf der anderen Seite haben die erfolgten nennenswerten Investitionen eine leichte Reduktion des unternehmensspezifischen Betas zur Folge gehabt. Wir vergeben weiterhin das Rating KAUFEN.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/22807.pdf

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,5b,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm +++++++++++++++
Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 18.08.2021 (17:46 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Studie: 19.08.2021 (10:00 Uhr)

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