Original-Research: Coreo AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Coreo AG

Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6

Anlass der Studie: Research Note
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 1,85 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2023
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

1.HJ 2022: Halbjahreszahlen im Rahmen der Erwartungen; Geringere Neuinvestitionen prognostiziert; Kursziel auf 1,85 € (bisher: 2,15 €) reduziert; Rating: KAUFEN
 
In den ersten sechs Monaten 2022 weist die Coreo AG eine weitestgehend im Rahmen unserer Erwartungen liegende Ertragsentwicklung auf. Dies gilt insbesondere für die Mieterträge, die um 45,9 % auf 2,82 Mio. € (VJ: 1,93 Mio. €) signifikant gesteigert wurden. In erster Linie reflektiert dieser Anstieg den mit den im Vorjahr erfolgten Zukäufen zusammenhängenden Ausbau des Objektbestandes. Im Juli 2021 wurden zwei Produktionsstandorte sowie der Verwaltungssitz eines börsengelisteten deutschen Automobilzulieferers erworben, woraus sich jährliche Mieterträge in Höhe von 0,70 Mio. € ergeben. Darüber hinaus hat die Coreo AG im September 2021 eine Logistikimmobilie in Delmenhorst erworben, die jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 0,50 Mio. € beisteuert.
 
Ebenfalls hatten wir bereits mit einem Rückgang des Veräußerungsergebnisses gerechnet. Nachdem die Coreo AG im Geschäftsjahr 2021 insgesamt umfangreiche Veräußerungen getätigt hatte, wurden in der abgelaufenen Berichtsperiode Veräußerungen von Immobilien aus dem Mannheimer und Göttinger Portfolio in einem geringen Umfang getätigt. Da die Veräußerungserlöse auf Buchwert-Niveau erfolgt sind, lag das Verkaufsergebnis bei 0,00 Mio. € (VJ: 0,31 Mio. €). Im Vorfeld der Veräußerungen wurden die Buchwerte der Objekte des Mannheimer Portfolios, welches nun vollständig veräußert wurde, an den niedrigen Verkaufspreis angepasst und eine entsprechende Wertreduktion in Höhe von -0,53 Mio. € (VJ: 0,40 Mio. €) ergebniswirksam erfasst.  
Das fehlende Veräußerungsergebnis sowie das deutlich unter dem Vorjahr liegende Bewertungsergebnis waren hauptverantwortlich für den Rückgang des EBIT auf -0,61 Mio. € (VJ: 0,50 Mio. €). Ebenfalls zum EBIT-Rückgang hat der auf 3,04 Mio. € (VJ: 2,64 Mio. €) erfolgte operative Kostenanstieg beigetragen, welcher insbesondere in Verbindung mit der im Mai 2022 durchgeführten Kapitalerhöhung steht.  
Mit Veröffentlichung der Halbjahreszahlen hat das Coreo-Management die bisherige Guidance bestätigt, wonach auf Gesamtjahresbasis Mieterträge in Höhe von 3,8 Mio. € erwirtschaftet werden sollen. Die mit dem Geschäftsbericht ausgegebene Guidance, wonach bis zum Jahresende ein Anstieg des Portfoliovolumens auf deutlich über 100 Mio. € erfolgen soll, wurde im Rahmen der Halbjahresberichterstattung nicht thematisiert. Bislang berücksichtigte das von der Gesellschaft kommunizierte per 31.12.2022 angestrebte Objektvolumen von über 100 Mio. € den Zugang des größten Immobilienportfolios der Unternehmenshistorie. Im Juli 2021 hatte die Coreo AG über den beabsichtigten Erwerb eines Porftolios, mit einem Gesamtobjektbestand von 1.341 Wohnungen und 15 Gewerbeeinheiten berichtet. Es ist unseres Erachtens davon auszugehen, dass der Zugang des Portfolios nicht mehr im laufenden Geschäftsjahr erfolgen wird.   
Mit Blick auf das Niveau der Mieterlöse dürfte die Guidance, nachdem bereits im ersten Halbjahr Bruttomieteinnahmen in Höhe von 2,82 Mio.€ (Nettokaltmiete: 2,23 Mio. €) erzielt wurden, gut zu erreichen sein. Für das zweite Halbjahr 2022 unterstellen wir keine nennenswerten Verkaufsaktivitäten und gehen damit von einem ausgeglichenen Verkaufsergebnis aus. Beim Bewertungsergebnis hingegen, welches im ersten Halbjahr 2022 aufgrund der Bewertungsanpassung des veräußerten Mannheimer Portfolios bei -0,53 Mio. € lag, gehen wir von einer deutlichen Verbesserung aus. Dies vor dem Hintergrund von erfolgten Objektübergaben an neue Mieter und umgesetzten Mieterhöhungen.  
Ausgehend vom aktuellen Liquiditätsbestand in Höhe von 12,50 Mio. € könnte die Gesellschaft, bei einem LTV von 60 % bis 65 % neue Objekte in einem Gesamtvolumen von rund 20 Mio. € erwerben. In unseren aktualisierten Prognosen unterstellen wir bis zum Geschäftsjahresende 2023 den Zugang neuer Objekte in einem Volumen von 20 Mio. €, was neben dem erwarteten Zugang des bereits vereinbarten großen Portfolios zu einem sichtbaren Anstieg der Mieterlöse führen dürfte. Für das Geschäftsjahr 2024 rechnen wir dann mit neuen Investitionen in Höhe von 30 Mio. € und liegen damit etwas unterhalb unserer bisherigen Annahmen, in denen wir für den Zeitraum 2022 bis 2024 von Neuinvestitionen in Höhe von insgesamt 80 Mio. € ausgegangen waren.
 
Im Rahmen unseres angepassten DCF-Bewertungsmodells haben wir ein neues Kursziel in Höhe von 1,85 € (bisher: 2,15 €) ermittelt. Einerseits hat die Reduktion unserer Prognosen zur Minderung des Kursziels geführt. Zudem hatte die Anhebung des WACC, als Folge des höheren risikolosen Zinssatzes, ebenfalls einen kurszielmindernden Effekt. Wir vergeben aber weiterhin das Rating KAUFEN.
 
 
 

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/25705.pdf

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Datum (Zeitpunkt) Fertigstellung: 26.10.22 (08:31 Uhr) Datum (Zeitpunkt) erste Weitergabe: 26.10.22 (10:00 Uhr)

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