Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG - von Montega AG

Einstufung von Montega AG zu ACCENTRO Real Estate AG

Unternehmen: ACCENTRO Real Estate AG
ISIN: DE000A0KFKB3

Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 06.07.2022
Kursziel: 9,00
Kursziel auf Sicht von: 12 Monate
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Patrick Speck

Mietbestand signifikant ausgebaut, aber ungeklärte Refinanzierung der Anleihe lastet bis auf Weiteres schwer auf der Equity Story

ACCENTRO hat am Montag eine großvolumige Immobilientransaktion bekannt gegeben.

Zukauf in Ostdeutschland: Im Rahmen eines Share Deals erwarb ACCENTRO von einem privaten Investor ein Mietportfolio mit 682 Einheiten zwischen Magdeburg und Halle. Die Immobilien befinden sich laut dem Unternehmen in einer wirtschaftlich aufstrebenden und landschaftlich attraktiven Region mit hohem Freizeitwert und weisen eine vermietbare Fläche von rund 39.000 Quadratmetern sowie eine Leerstandsquote von ca. 27% auf. Zukäufe mit erhöhtem Leerstand und kurzfristigem Wertsteigerungspotenzial entsprechen der Akquisitionsstrategie des Unternehmens. Zugleich wurden von ACCENTRO an den gleichen Investor 28 Einheiten in Rostock veräußert.

Mietbestand deutlich ausgebaut: Durch den Zukauf steigt der Mietbestand ACCENTROs um knapp 20% auf nunmehr rund 4.300 Einheiten. Die Transaktion folgt der strategischen Zielsetzung des Unternehmens, mittelfristig das relativ stabile Vermietungsgeschäft als weitere Säule neben der zyklischeren Wohnungsprivatisierung und dem chancenreichen, aber noch zu entwickelnden Servicegeschäft zu etablieren. So strebt das Management an, perspektivisch allein auf Basis der Mieterlöse die Konzern-OPEX decken zu können, wofür u.E. ein Mietbestand von >10.000 Einheiten mit geringem Leerstand notwendig ist.

Refinanzierung der Anleihe steht im Raum: Vor dem Hintergrund der lediglich rund 7-monatigen Restlaufzeit der Anleihe 2020/2023 (Volumen: 250,0 Mio. Euro) und des hieraus resultierenden Kapitalbedarfs ACCENTROs gehen wir von einem relativ niedrigen Kaufpreis für die neuen Ost-Einheiten aus (MONe: < 30 Mio. Euro). Per Saldo rechnen wir inklusive des Verkaufserlöses in Rostock sogar mit einem Kapitalbedarf von weniger als 20 Mio. Euro, dem mehr als ausreichend liquide Mittel (Q1: 158,9 Mio. Euro) gegenüberstehen. Die Fähigkeiten und Optionen zur Bedienung bzw. Refinanzierung der kurzlaufenden Anleihe werden durch die Transaktion u.E. somit nicht wesentlich verändert. Vielmehr erachten wir gegenwärtig zunächst ein Tender-Angebot als die wahrscheinlichste Variante zur (Teil-)Ablösung der aktuell bei lediglich 43% ihres Nominalwertes notierenden Anleihe.

Modell aktualisiert: Opportunitäten wie den jüngsten Zukauf in Ostdeutschland werten wir als Beleg für die gute Verhandlungsposition ACCENTROs, die sich einerseits aus einer vollen Verkaufspipeline als „Verhandlungsmasse“ sowie andererseits den vielfältigen Optionen als Wohnungsinvestor, -entwickler und -bestandshalter ergibt. Da das erworbene Mietportfolio aber erst nach Vollzug des Nutzen-Lasten-Wechsels wirtschaftlich auf ACCENTRO übergeht, erwarten wir im laufenden Jahr nur geringe Effekte auf die GuV. Annualisiert dürfte die Transaktion zu einer Steigerung der Mieterlöse von knapp 2 Mio. Euro p.a. führen. Die Brutto-Mietrendite des neuen Portfolios sollte sich demnach auf rund 6-7% belaufen.

Fazit: ACCENTRO setzt die strategische Marschrichtung fort, die noch unklare Refinanzierung der Anleihe lastet u.E. aber bis auf Weiteres schwer auf dem Kurs. Nichtsdestotrotz erachten wir die Aktie aus fundamentaler Sicht sowie auf NAV-Basis als zu günstig und bestätigen unser Rating „Kaufen“ sowie das Kursziel von 9,00 Euro.

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Über Montega:

Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/24527.pdf

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