Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG - von Montega AG
Einstufung von Montega AG zu ACCENTRO Real Estate AG
Unternehmen: ACCENTRO Real Estate AG
ISIN: DE000A0KFKB3
Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 02.09.2022
Kursziel: 9,00
Kursziel auf Sicht von: 12 Monaten
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Patrick Speck
Starke Privatisierung treibt Topline und operative Profitabilität
ACCENTRO hat am Mittwoch die Zahlen zum ersten Halbjahr 2022 vorgelegt.
Hohe Dynamik bei Wohnungsverkäufen: In Q2 betrugen die Erlöse aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien 55,5 Mio. Euro, womit sowohl der Wert aus Q1 (29,3 Mio. Euro) als auch die hohe Vorjahresbasis (Q2/21: 36,7 Mio. Euro) signifikant übertroffen worden sind. Wir gehen davon aus, dass dies auch ohne den erfolgreichen Blockverkauf zum Quartalsende (vgl. Comment vom 5.7.) gelungen wäre, was u.E. auf eine überraschend robuste Markt- und Preisentwicklung im relevanten Wohnsektor hindeutet. Die starken Abverkäufe gingen jedoch zum Teil zu Lasten der Mieterlöse, die sich im Vorjahresvergleich deutlich auf 3,8 Mio. Euro (Vj.: 7,8 Mio. Euro) reduzierten. Dagegen hatte der im Zuge der angesprochenen Transaktion erfolgte Ausbau des Mietportfolios noch keinen Effekt auf die Erlöse. Auch die Dienstleistungsumsätze lagen mit 0,5 Mio. Euro unter dem Vorjahreswert (0,8 Mio. Euro), sodass bislang keine nennenswerten Erfolge aus der Vertriebskooperation mit ImmoScout24 erkennbar sind.
Profitabilität vor Bewertungsergebnis deutlich gestiegen: Das konsolidierte Ergebnis aus Privatisierungen, Vermietungen und Dienstleistungen konnte ACCENTRO getrieben vom Verkauf signifikant auf 17,2 Mio. Euro ausbauen (Vorjahr: 7,2 Mio. Euro). Zudem zeigten sich die Kostenquoten in Bezug auf Personal (4,5%; -170 BP yoy) sowie sonstige betriebliche Aufwendungen (7,7%; -230 BP) deutlich verringert. Da im abgelaufenen Quartal jedoch keine Fair-Value-Anpassungen auf das Immobilienvermögen erfolgten, entfiel ein wesentlicher Ergebnistreiber des Vorjahres, als ein positives Bewertungsergebnis i.H.v. 16,3 Mio. Euro zu Buche stand. Darüber hinaus nahm ACCENTRO Abschreibungen von 4,0 Mio. Euro auf Forderungen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung des Erwerbs der DIM Holding AG vor. In Summe lag das Q2-EBIT mit 5,4 Mio. Euro erheblich unter Vorjahr (16,7 Mio. Euro), vor Bewertungseffekten wurde auch inklusive der außerplanmäßigen Wertminderung aber eine deutliche Profitabilitätssteigerung erzielt (EBIT-Marge 9,1% vs. Vj.: 1,0%).
Guidance bestätigt: Für das Gesamtjahr erwartet ACCENTRO unverändert Erlöse von 200 bis 220 Mio. Euro sowie ein EBIT von 45 bis 50 Mio. Euro. Umsatzseitig setzt unsere Prognose (217,1 Mio. Euro) für H2 lediglich ein Wachstum von rund 3,5% voraus, was wir trotz einer möglichen Abkühlung am Immobilienmarkt als erreichbar erachten. Ergebnisseitig ist ein positiver Bewertungsbeitrag für das Erreichen der Zielsetzung u.E. unumgänglich. Da jedoch der Portfolio-Erwerb Ende Juni noch nicht in das Bewertungsverfahren eingeflossen ist und fortlaufend Investitionen in den Bestand vorgenommen werden, gehen wir nach wie vor von einem Bewertungsergebnis auf Höhe des Vorjahres (19,0 Mio. Euro) aus. Wir erhöhen die prognostizierten Privatisierungserlöse, reduzieren die Erwartungen an die Vermietung und das Dienstleistungsgeschäft und kalkulieren den negativen Sondereffekt ein. Hinsichtlich der Anleihe 2020/2023 prüft ACCENTRO aktuell diverse Refinanzierungsoptionen. Die liquiden Mittel lagen per 30.06. bei 150,7 Mio. Euro.
Fazit: ACCENTROS Umsatzentwicklung spricht u.E. für ein bislang intaktes Marktumfeld. Die Erreichbarkeit des Ergebnisziels ist hingegen noch mit Unsicherheiten behaftet. Wir sehen die Risiken aber über Gebühr eingepreist (KBV: 0,43x) und bestätigen Rating und Kursziel.
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