Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.

Unternehmen: German Real Estate Capital S.A. ISIN: DE000A19XLE6

Anlass der Studie: Credit Researchstudie (Anno) Empfehlung: Stark überdurchschnittlich attraktiv Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

- Verkäufe plangemäß umgesetzt
- Weitere Objekte in das Handelsportfolio aufgenommen - Pro-Forma Bonitätskennzahlen im Investment-Grade-Bereich  
Die German Real Estate S.A. ist ein Emittent eines börsennotierten festverzinslichen Wertpapiers (ETP = Exchange Traded Product). Das Wertpapier weist dabei die für Anleihen typischen Merkmale auf, wie etwa ein jährlicher fester Zinskupon von 3,0 %. Darüber hinaus weist das Wertpapier mit einer unbefristeten Laufzeit (Kündigung durch Inhaber mit 18 Monate Vorlaufzeit erstmals zum 20.04.2023 möglich) sowie einer gewinnabhängigen variablen Verzinsungskomponente von bis zu 7,0 % (Gesamtverzinsung von bis 10,0 % möglich) die Charakterzüge eines Genussrechtes auf.
 
Gemäß Verwendungszweck werden die aus der Emission des Wertpapiers erlösten Mittel in Form von Genussrechten oder Schuldverschreibungen in die German Real Estate Immobilien GmbH investiert, die diese Mittel in gleicher Form an Immobilien-Objektgesellschaften der German Real Estate-Gruppe weiterleitet. Indirekt findet somit ein Investment in den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland statt, wobei hier insbesondere Wohnimmobilien in den B- und C-Standorten Ost- und Süddeutschlands im Fokus stehen. Diese Standorte weisen immer noch vergleichsweise günstige Einstiegsniveaus und damit auch die Möglichkeit zur Erzielung attraktiver Renditen auf.
 
Die Objektgesellschaften haben die aus dem ETP erhaltenen Mittel zum Aufbau eines 35 Objekte umfassenden Immobilienportfolios eingesetzt. Auf der einen Seite handelt es sich dabei um ein Handelsportfolio, welches 23 Projekte umfasst und nach einer für die Gesellschaft typischen Entwicklungs- und Haltedauer bis spätestens 2024 verkauft werden soll. Nach aktuellen Erwartungen könnte sich mit der geplanten Veräußerung aller Objekte bis Ende 2024 ein Verkaufsvolumen von rund 180 Mio. € und ein Rohertrag von rund 45 Mio. € erwirtschaften lassen.   
Flankierend hierzu umfasst das Bestandsportfolio insgesamt 12 Liegenschaften mit einem gutachterlich ermittelten Verkehrswert von 17,86 Mio. €. Bezogen auf diesen Wert liegt die Mietrendite durchschnittlich bei 5,1 %. Diese im Marktvergleich attraktive Mietrendite ergibt sich aus dem Investitionsfokus, welcher auf Standorten mit einem hohen Aufholpotenzial (bspw. Chemnitz, Zwickau, Leipzig) liegt. Unter Einbezug der Marktwerte ist der LTV (Loan-to-Value) mit 50,3 % im Marktvergleich sehr niedrig. Neben klassischen Bankfinanzierungen sind ETP-Anleihemittel in Höhe von 2,50 Mio. €, also rund 13 % des gesamten ETP-Volumens, als eigenkapital-ersetzendes Fremdkapital im Bestandsportfolio gebunden.  
Um die Attraktivität des ETP zu ermitteln, haben wir dieses mit aktuell börsennotierten Anleihen mit einem gültigen Anleiherating verglichen. Zugleich haben wir die Umsatz- und Ergebnispotenziale der Objektgesellschaften „quasi“-konsolidiert, um eine Entwicklung der Bonitätskennzahlen zu simulieren. Auf Basis der von der GDV (Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.) vorgegebenen Bonitätsgrenzwerte haben wir über die Schätzperiode 2023 – 2025 im Durchschnitt eine Bonitätsnote von „Gut“ (BBB+ bis BBB-) bis „Sehr gut“ (A- bis A+) ermittelt.
 
Im Marktvergleich weist das ETP der German Real Estate Capital S.A. ein deutlich überdurchschnittliches Rating/Risikoprofil auf. Im Rahmen unserer Analyse liegt das German Real Estate ETP deutlich oberhalb der Regressionsgeraden (+51,6 %) und ist damit unserer Einschätzung nach stark überdurchschnittlich attraktiv.
 

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/26075.pdf

Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm +++++++++++++++
Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 02.12.2022 (12:54 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 05.12.2022 (10:00 Uhr)

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