Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.

Unternehmen: German Real Estate Capital S.A. ISIN: DE000A19XLE6

Anlass der Studie: Research Note
Empfehlung: Stark überdurchschnittlich attraktiv Kursziel auf Sicht von: 31.12.2021
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

Entwicklung des Handelsportfolios voll im Plan, Neues umfangreiches Objektvolumen gesichert, German Real Estate-ETP weiterhin 'stark überdurchschnittlich attraktiv'

Die German Real Estate Capital S.A. ist eine Emittentin einer Schuldverschreibung, die unter der Bezeichnung ETP (Exchange Traded Product) seit dem 20.04.2018 vertrieben wird. Die Mittel des mit einem Kupon in Höhe von 3,0 % ausgestatteten Wertpapiers werden über die Gesellschaft German Real Estate Immobilien GmbH an ImmobilienobjektGesellschaften weitergeleitet und dienen auf dieser Ebene als eigenkapitalersetzendes Fremdkapital. Die Anleihegläubiger investieren damit indirekt in ein aus Bestands- und Handelsimmobilien umfassendes Portfolio, womit ein grundsätzlich hoher Sicherheitsaspekt vorliegt. Im Rahmen des vorliegenden Updates ist es unser Ziel, einen Überblick über die jüngste Entwicklung bei den wichtigsten Objekten der German Real Estate zu geben.

Das Handelsportfolio umfasste zum Studienzeitpunkt 22 Liegenschaften, die sich sowohl aus Neubau- als auch aus denkmalgeschützten Sanierungsobjekten zusammengesetzt hat. Trotzt der Corona-Einschränkungen war die Gesellschaft in der Lage, die Fertigstellungstermine einzuhalten und die geplanten Verkäufe größtenteils umzusetzen. Dies ist umso bemerkenswerter, wenn berücksichtigt wird, dass Verzögerungen bei der Immobilienprojektierung, auch ohne Krisenszenarien typisch sind.

Zum Zeitpunkt der letzten Researchstudie (siehe Studie vom 22.06.2020) umfasste die Finanzierung des Handelsportfolios Bankkredite in Höhe von ca. 14 Mio. EUR, Schuldscheindarlehen in Höhe von ca. 11 Mio. EUR sowie ETPMittel in Höhe von ca. 10 Mio. EUR. Mit der erfolgreichen Objektveräußerung geht die Freigabe der beim Schuldscheindarlehen sowie beim ETP nicht zweckgebundenen Finanzierungsmittel einher, was die Möglichkeit zur Finanzierung neuer Projekte eröffnet. Wir hatten für die kommenden Geschäftsjahre in diesem Zusammenhang die Investition in neue Projekte in einem Gesamtvolumen von über 40 Mio. EUR unterstellt. Gemäß Unternehmensangaben wurde diese Erwartung jedoch deutlich übertroffen. Im Bereich der Handelsimmobilien wurden insgesamt fünf neue Projekte bzw. Projektrechte erworben, die bei Fertigstellung insgesamt ein Projektvolumen in Höhe von ca. 125 Mio. EUR haben werden. Da es sich hier sowohl um Sanierungsprojekte aber auch um komplette Neuerrichtungen geht, ist das anfängliche Investitionsvolumen noch vergleichsweise niedrig.

Das Bestandsportfolio der German Real Estate-Gruppe umfasst die Objekte, für die eine langfristige Halteabsicht besteht und die im Rahmen der Vermietungserlöse einen stetigen und planbaren Cashflow zur Bedienung des Finanzaufwandes (darunter auch des ETP) liefern. Insgesamt beläuft sich die Soll-Miete auf über 1,4 Mio. EUR, was einer Mietrendite in Höhe von 5,7 % entspricht. Aufgrund zum Teil derzeit noch stattfindender Renovierungsmaßnahmen errechnete sich ein flächenbezogener Leerstand in Höhe von 24,6 %. Nach Unternehmensangaben haben sich die Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen plangemäß entwickelt, so dass die von uns unterstellte leichte Reduktion des Leerstandes zum Jahresende hin erreicht werden dürfte. Darüber hinaus hat das Management die aktuell günstigen Finanzierungsbedingungen zur Umfinanzierung von einigen Bestandsobjekten in Glauchau und Chemnitz genutzt, was einen besseren Cashflow nach sich ziehen dürfte.

Im Hinblick auf das ETP behalten wir unsere bisherige Einschätzung unverändert bei und vergeben weiterhin das Rating 'stark überdurchschnittlich attraktiv', was gemäß unserem Bewertungsschlüssel 5 von 5 GBC-Falken bedeutet.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/21956.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,6a,11); Einen Katalog mölicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm +++++++++++++++
Datum (Zeitpunkt) Fertigstellung: 17.12.20 (10:52 Uhr) Datum (Zeitpunkt) erste Weitergabe: 17.12.20 (14:00 Uhr)

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw. Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.