Original-Research: Netfonds AG - von Montega AG

Einstufung von Montega AG zu Netfonds AG

Unternehmen: Netfonds AG
ISIN: DE000A1MME74

Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 08.12.2021
Kursziel: 60,00
Kursziel auf Sicht von: 12 Monaten
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Sebastian Weidhüner

Spin-off der Immobilientochter markiert Wandel zum Asset Light-Geschäftsmodell und wertet Equity Story auf

Netfonds hat jüngst die Veräußerung eines Mehrheitsanteils (88,72%) der Immobiliengesellschaft NSI Structured Investment GmbH (NSI) an die Value Management & Research AG (VMR) in die Wege geleitet. Wir sehen die Transaktion aus mehreren Gründen positiv.

Hintergrundinformationen: Das unterjährig stark schwankende, aber margenstarke Immobiliengeschäft nimmt für Netfonds eine immer wichtigere Bedeutung ein. So lag der Umsatzanteil in 2020 bereits bei 13,0% (vs. 5,0% in 2019). Im November 2020 erfolgte durch die Strukturierung des Ankaufs eines Immobilienportfolios für die VMR AG zudem der Einstieg in das Immobilien-Asset-Management. Netfonds war seitdem für die Verwaltung und das Portfoliomanagement der ca. 500 Wohneinheiten zuständig. Durch den nun beschlossenen Spin-off wird sich Netfonds wieder vollständig auf den Immobilienvertrieb über die finfire Plattform konzentrieren. Den bilanzwirksamen und kapitalintensiven Ausbau des Bestandsportfolios übernimmt hingegen die VMR AG, an der Netfonds zukünftig als Kernaktionär beteiligt sein wird. Als Gegenleistung erhält das Unternehmen 1,4 Mio. neue Aktien (Anteilsbesitz: 29,8%) sowie eine Wandelanleihe im Volumen von 5,2 Mio. Euro. Diese ist zu einem späteren Zeitpunkt in weitere 1,6 Mio. Aktien (Wandlungspreis: 3,25 Euro) tauschbar, wodurch die Beteiligungshöhe perspektivisch auf 47,6% steigen könnte.

Strategische Einordnung: Die intensivierte Verflechtung zwischen Netfonds und VMR erscheint für uns sehr sinnvoll. Derzeit bestehen bei VMR steuerrechtliche Verlustvorträge in Höhe von 28,7 Mio. Euro, woraus zunächst eine geringere Steuerlast resultiert. Zudem wird Netfonds bilanztechnisch stark entlastet, da den Grundstücken im Vorratsvermögen zinstragende Finanzierungsinstrumente gegenüberstehen. In 2020 entfiel 16,2% der Bilanzsumme auf die Immobilientochter. Die Verringerung der Kapitalintensität wertet die Equity Story unserer Ansicht nach im Hinblick auf das verfolgte Plattformgeschäft erheblich auf.

Einfluss auf den Konzernabschluss: Das Management stellt bei einem zugrunde gelegten Kurs der VMR-Aktie von 3 Euro einen Veräußerungsgewinn i.H.v. 8 Mio. Euro in Aussicht. Dieser ergibt sich aus dem Transaktionswert von 9,4 Mio. Euro abzgl. des NSI-Eigenkapitals. Ein höheres Kursniveau (derzeit 3,50 Euro) führt entsprechend zu einem größeren Buchgewinn. Ferner wird Netfonds aus dem Immobiliengeschäft fortan nur noch transaktionsbasierte Erträge generieren, die laut Unternehmen auf Basis eines strategischen Kooperationsvertrags bei etwa 60% der Veräußerungserträge inklusive weiterzuleitender Maklerprovisionen liegen. Da die NSI GmbH im Zuge des neuen Konstrukts nun aber gleichzeitig ein größeres Bestandsportfolio und somit ein höheres Verkaufsvolumen avisiert, sollen die Netfonds zustehenden Nettoerlöse auf dem Niveau der bisherigen Planungsrechnung verbleiben. Die Initiierung einer Dividendenzahlung von VMR dürfte u.E. in den nächsten Jahren bei Netfonds zu einem weiteren Mittelzufluss führen. Auch das Finanzergebnis (-1,5 Mio. Euro nach 9M/21) wird spürbar entlastet. Exklusive der NSI GmbH hat Netfonds u.E. nur noch eine jährliche Zinsbelastung von 0,3 Mio. Euro und vereinnahmt nun zusätzlich etwa 0,2 Mio. Euro Zinsen durch die Wandelanleihe (Kupon: 3,5%).

Geschäftsmodell der VMR AG: VMR ist eine Beteiligungsgesellschaft in den Bereichen Vermögensberatung, Finanzportfolioverwaltung sowie Anlage- und Abschlussvermittlung. Das Unternehmen fungiert ausschließlich als Holding und erbringt selbst keine Finanzdienstleistungen oder sonstige erlaubnispflichtige Geschäfte und Dienstleistungen. Die Geschäftstätigkeit wurde bislang in die Segmente Versicherungsvermittlung, Finanzanlagenvermittlung und Immobilien-Beteiligungen klassifiziert. Mit der im November eingeleiteten Veräußerung der mitNORM GmbH (Umsatzanteil 2020: 85,1%) fokussiert sich die VMR AG zukünftig jedoch im Wesentlichen auf die Immobiliensparte sowie das Investmentgeschäft über die Tochter 4free AG. Die 4free AG wurde bereits im Jahr 2006 als 'Tied Agent' der Nefonds Financial Service GmbH gegründet und vermittelt heute ein breites Spektrum an Anlageprodukten. Der Investmentbestand von den rund 20.000 Kunden liegt bei etwa 650 Mio. Euro.

Die Anpassung des Bewertungsmodells werden wir nach Transaktionsabschluss vornehmen, den das Management noch in diesem Monat in Aussicht stellt. Derzeit steht der Spin-off jedoch noch unter dem Vorbehalt eines notariellen Einbringungsvertrages sowie zusätzlicher Bedingungen, wie z.B. einer Abschlussvereinbarung zwischen VMR und Netfonds zur strategischen Partnerschaft im Bereich des Immobilienvertriebes.

Fazit: Durch den Mehrheitsverkauf der NSI Structured Investment GmbH konzentriert sich Netfonds fortan ausschließlich auf seine stark skalierbaren Plattformgeschäfte. Aufgrund eines strategischen Kooperationsvertrags sowie möglicher Dividendenzahlungen partizipiert der Finanzdienstleister dennoch weiterhin am Geschäftserfolg der veräußerten Gesellschaft. Unsere Prognosen werden wir nach Vollzug des Deals aktualisieren. Wir bestätigen unsere Kaufempfehlung mit einem unveränderten Kursziel von 60,00 Euro.

+++ Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte. Bitte lesen Sie unseren RISIKOHINWEIS / HAFTUNGSAUSSCHLUSS unter http://www.montega.de +++

Über Montega:

Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/23171.pdf

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