B-A-L Germany Vz. (von Sphene Capital GmbH): Buy
Original-Research: B-A-L Germany Vz. - von Sphene Capital GmbH
Einstufung von Sphene Capital GmbH zu B-A-L Germany Vz.
Unternehmen: B-A-L Germany Vz.
ISIN: DE000A2NBN90
Anlass der Studie: Update Report
Empfehlung: Buy
seit: 18.07.2022
Kursziel: EUR 2,30, Vz., (bislang EUR 2,50)
Kursziel auf Sicht von: 12 Monate
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Peter Hasler
Erfolgreiche Fremdkapitalfinanzierung
Nach der erstmaligen Aufnahme von Fremdkapital bestätigen wir unser BuyRating für die Aktien der B-A-L Germany. Aus Kurs-Buchwert-Multiplikatoren der Peergroup börsennotierter und unter HGB bilanzierender Immobilienbestandshalter ermitteln wir für die B-A-L-Vorzüge auf Basis der Consensus-Schätzungen 2023e ein Kursziel von EUR 2,30 je Aktie.
Erstmals ist es B-A-L Germany gelungen, Fremdkapital zum Leveraging des Geschäftsmodells einzuwerben. Was für Immobilienbestandshalter eigentlich den Normalfall darstellt, hat sich für B-A-L Germany bislang als schwierig gestaltet. Zum einen sehen wir hierfür die Kaufpreise verantwortlich, die B-A-L Germany typischerweise für eine Wohnung bezahlt: Weil sie sich meist im niedrigen fünfstellen Euro-Bereich befinden, liegen sie unter der für eine Bankenfinanzierung kritischen Schwelle. Zum anderen sind Banken offenbar nicht gewillt, auf Portfolioebene - bei einem Sachanlagevermögen von EUR 2,3 Mio. besitzt B-A-L Germany derzeit 81 Wohnungen - ohne eine aufwendige (und damit prohibitiv teure) gutachterliche Bewertung jeder einzelnen Immobilie, Kredite auszureichen. Folglich war B-A-L Germany bisher ein brutto unverschuldeter Immobilienkonzern, wodurch nach unserer Einschätzung signifikante Ertragspotenziale ungenutzt blieben.
Nun aber erhält B-A-L Germany Private Debt in Höhe von EUR 0,5 Mio. Bei einer jährlichen Verzinsung von 3,0% ergibt sich bei zweistelligen Anfangsmietrenditen, die B-A-L Germany auf Immobilienerwerbungen typischerweise vereinnahmen kann, eine unmittelbare Erhöhung des Unternehmenswertes. Die Laufzeit des Darlehens, das - aus unserer Sicht ebenfalls vorteilhaft für B-A-L Germany - in mehreren kleinvolumigen Tranchen abgerufen werden kann, liegt bei fünf Jahren. Nach Unternehmensangaben konnte die Leerstandsquote im ersten Halbjahr 2022e auf 6% (Ende 2021e: 11%) verringert werden. Durch die von uns erwartete Vollvermietung des Studentenwohnheims Mittweida zu Beginn des Wintersemesters 2022/23 rechnen wir mit einer weiteren Verringerung der Leerstandsquote auf 4%, so dass unser Ziel einer Quasi-Vollvermietung des Immobilienbestands zum Jahresende 2022e erreicht würde. Gleichzeitig sehen wir durch die in den vergangenen beiden Jahren durchgeführten Sanierungsmaßnahmen das Bestandsportefeuille deutlich aufgewertet, was sich bei Neuvermietungen in leicht steigenden Kaltmieten bemerkbar machen sollte.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/24615.pdf
Kontakt für Rückfragen
Peter Thilo Hasler, CEFA
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peter-thilo.hasler@sphene-capital.de
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