• Wohnimmobilien bleiben gefragteste Assetklasse – deutliches Interesse zudem an Logistikimmobilien, Data Centers sowie Light Industrial
• Real Estate Debt gewinnt stark an Bedeutung
• Data Centers sind ein neuer Favorit
• Risikoakzeptanz: Core-plus baut Vorsprung vor Core aus, Value-add ist weniger gefragt
• Gefragteste Auslandsmärkte sind Benelux, Frankreich, die USA und UK
• Bei Infrastrukturinvestments stehen Photovoltaik und diversifizierte Fonds besonders im Fokus
• Zweitmarkt etabliert sich als Alternative zum Primärmarkt

Nach einer zwischenzeitlichen Abschwächung und darauffolgender Stabilisierung hat das Interesse deutscher institutioneller Investoren an der Ausweitung des Anteils von Immobilien-Spezial-AIF ihrem Portfolio im Laufe des zweiten Halbjahres 2024 wieder spürbar zugenommen. Unter den einzelnen Assetklassen rückten vor allem Real Estate Debt, Data Centers und Light Industrial in den Fokus. Zudem etablieren sich Zweitmarkttransaktionen zunehmend als Alternative zum Primärmarkt, und Infrastrukturinvestments stehen bei immer mehr Investoren auf der Agenda.

Dies zeigen die Ergebnisse der 9. Befragung zum LAGRANGE Fondsmonitor der LAGRANGE Financial Advisory GmbH und der INVESTMENTexpo zum zweiten Halbjahr 2024, bei der schwerpunktmäßig Vertreterinnen und Vertreter von institutionellen Investoren aus den Bereichen Versicherungen, Banken, Pensionskassen und Versorgungswerke befragt wurden. Mit Blick auf den Anteil von Immobilien-Spezial-AIF an den insgesamt gehaltenen Spezial-AIF-Anlagen ergab sich ein positiver Indexstand von 6,83 Punkten (H1/2024: 6,25 Punkte). Ein Stand von 1 entspräche dabei einer starken Reduzierung, ein Stand von 11 einer starken Erhöhung des Immobilienanteils unter den Spezialfonds-Anlagen. Erneut wurden die Befragten auch gebeten, sich anhand derselben Skala zu ihrem Interesse an Infrastruktur-Investments innerhalb ihrer Spezial-AIF-Anlagen zu äußern. Hierbei erreichte der Indexstand mit 7,10 Punkten erneut das Niveau des vorherigen Befragungszeitraumes; das Interesse an einer Ausweitung von Infrastrukturinvestments mittels AIF ist mithin weiter deutlich ausgeprägt.

Bezüglich der Risikoakzeptanz bei Investments in Immobilien-Spezial-AIF stehen Core-Plus-Investments weiterhin an der Spitze, wobei sich der Abstand zu den zweitplatzierten Core-Investments deutlich vergrößert hat. Während auf Core-Plus-Investments gut 48 % der Nennungen entfielen, waren es bei Core-Investments rund 32 % (H1/2024: 33 %). Value-add-Investments, die rund 17 Prozent der Nennungen erhielten (H1/2024: 22 %), waren weniger gefragt, ebenso wie opportunistische Investments mit nur noch 3 Prozent (H1/2024: 5 %).

Bezüglich der einzelnen Immobilien-Nutzungsarten ist das Interesse an Wohnimmobilien am größten und mit rund 16 % der Nennungen auch wieder etwas stärker ausgeprägt als zuletzt (H1/2024: 13%). Bei den erneut an zweiter Stelle liegenden Logistikimmobilien war mit rund 14 der Nennungen ebenfalls ein leicht zunehmendes Interesse zu verzeichnen (H1/2024: 12%). Bemerkenswert ist das stark gestiegene Interesse an Investments in Real Estate Debt, welche mit 11 % der Nennungen noch vor allen weiteren Immobilien-Nutzungsarten rangierten und ihren Anteil an den gesamten Nennungen damit nahezu verdoppelten. Mit jeweils 10 % der Nennungen folgten an vierter Stelle gleichauf die beiden Assetklassen Light Industrial sowie Data Centers. Bemerkenswert ist vor allem das stark gestiegene Interesse am Thema Data Centers, welches vermutlich im Zusammenhang mit der zunehmenden Nutzung von Künstlicher Intelligenz und der wachsenden Nachfrage nach entsprechenden Lösungen steht, die enorme Rechner- und Speicherkapazitäten erfordern. Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt erreichten einen Anteil von 9 % der Nennungen. Erneut abgenommen hat das Interesse an Büroimmobilien mit nur noch 5 % der Nennungen (H1/2024: 6 %).

Bei den infrage kommenden Zielregionen für Investments von Immobilien-Spezial-AIF nahm das Interesse an Deutschland mit 16 % der Nennungen (H1/2024: 13%) wieder etwas zu. Die traditionell stark gefragte BeNeLux-Region erhielt 14 % (H1/2024: 13%). An zweiter Stelle unter den Auslandsmärkten lagen Frankreich und die USA gleichauf mit jeweils 12 %, gefolgt von Großbritannien und Österreich mit 10 % bzw. 9 % der Nennungen. Skandinavien und Südeuropa erhielten jeweils 6 % der Nennungen; bei allen anderen Märkten war das Interesse deutlich geringer ausgeprägt.

Bei Investments in Infrastruktur-Spezial-AIF stehen weiterhin vor allem erneuerbare Energien (Photovoltaik, Windenergie) sowie diversifizierte Infrastrukturinvestments im Fokus. Dabei kommen als Zielregionen vor allem Deutschland und andere europäische Länder mit jeweils 38 % der Nennungen infrage, während Nordamerika (19 %) und vor allem Asien (4 %) auf wesentlich geringeres Interesse treffen.

Bei den Investments in Immobilien-Spezial-AIF sind inzwischen für 55 % die Befragten die spezifischen Chancen an den Immobilienmärkten das wichtigste Motiv, gefolgt von der Risikodiversifikation im Portfolio (35 %) mit beachtlichem Abstand vor Inflationsschutz (10%). Demgegenüber sprechen für Infrastruktur-Spezial-AIF vor allem die Risikodiversifikation im Portfolio (48 %) sowie die spezifischen Chancen an den Infrastrukturmärkten (41 %). Auch hier ist die Bedeutung des Inflationsschutzes (7 %) inzwischen signifikant zurückgegangen; die Nutzung der Managementexpertise spielt mit 3 % weiterhin nur eine nachrangige Rolle.

Mit Blick auf die größten Herausforderungen im Zusammenhang mit Spezial-AIF-Investments ist insofern eine wichtige Veränderung festzustellen, als das Thema Finanzierung hier diesmal von mehr als der Hälfte der Befragten (55 %) genannt wurde, nachdem dies zuvor deutlich weniger im Vordergrund stand. Hohe Immobilienpreise bzw. geringe Anfangsrenditen wurde von 26 % der Befragten und damit am zweithäufigsten genannt; dagegen spielten das Risiko von Preis- und Mietrückgängen (13 %) und ein geringes Objektangebot (6 %) nur eine relativ geringe Rolle. Bei Investments in Infrastruktur-Spezial-AIF wurde die größte Herausforderung ebenfalls im Bereich der Finanzierung gesehen, hier jedoch gleich gewichtet (jeweils 25 % der Befragten) mit der Komplexität der Produkte.

Bei der Frage nach dem Interesse am Kauf von Anteilen an Immobilien-Spezial-AIF über den Zweitmarkt lag der Indexstand mit 7,39 Punkten spürbar höher als im vorherigen Halbjahr (H1/2024: 7,06 Punkte) und bereits zum dritten Mal in Folge höher als der Indexwert für das Kaufinteresse am Primärmarkt. Noch deutlicher zugenommen hat das Interesse an Anteilsverkäufen über den Zweitmarkt, wo der bisherige Höchstwert von 7,19 Punkten aus dem ersten Halbjahr 2024 mit nunmehr 8,06 Punkten noch einmal klar übertroffen wurde. Ein Stand von 1 entspräche dabei absolut keinem Interesse, während ein Stand von 11 sehr starkes Interesse signalisieren würde.

Im Falle von Zweitmarktkäufen kämen insbesondere Anteile an in Wohnimmobilien (32 %), Logistikimmobilien (23 %) und Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt (22 %) investierenden Fonds infrage. Das Interesse an Verkäufen über den Zweitmarkt konzentriert sich hingegen klar auf Büroimmobilienfonds (59 %), mit erheblichem Abstand gefolgt von Logistikimmobilienfonds (14 %), Wohnimmobilienfonds und Fonds mit Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt (jeweils 11 %).

„Insgesamt spiegeln die Ergebnisse für den Primärmarkt ziemlich genau die täglichen Gespräche mit den Investoren wider. Zudem gewinnt der Zweitmarkt immer stärker an Bedeutung als Exit für bestehende Spezial-AIF Investments“ sagt Dr. Sven Helmer, Geschäftsführer von Lagrange.

Monika Bednarz, Managing Director bei Lagrange, kommentiert: „Interessant sind Befunde beim Thema Finanzierung: Einerseits ist eine restriktive Finanzierungspolitik vieler Banken für viele Marktakteure eine Herausforderung, andererseits weckt diese Situation offenbar auch verstärktes Interesse daran, selbst in Real Estate Debt zu investieren. Gerade jetzt ist dafür ein guter Zeitpunkt, da auf Basis korrigierter Verkehrswerte höhere Finanzierungsmargen erzielt werden. Dabei ist die entsprechende Auswahl und Strukturierung zu beachten.“

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Über Lagrange Financial Advisory GmbH
Lagrange Financial Advisory GmbH (Chartered Surveyors) ist ein unabhängiges Multi-Asset-Beratungsunternehmen, das institutionelle Investoren bei neuen und Bestandsinvestments berät mit Schwerpunkt Private Markets (Real Estate, Infrastruktur, Private Equity und Private Debt) Primär- und Zweitmarkttransaktionen. Das Team besteht aus Experten im Fonds-, Immobilien-, Infrastruktur- und Fremdkapitalbereich und deckt im Fondsbereich die globalen Märkte sowie den Handel mit Zweitmarktanteilen ab. Die Investoren kommen überwiegend aus Deutschland bzw. der DACH-Region. Insgesamt wurden in den letzten rd. 8 Jahren 40 verschiedene Fonds mit einem Volumen von rd. 3 Mrd. Euro in mehr als 110 Transaktionen platziert bzw. bei institutionellen Investoren empfohlen und die Empfehlungen anschließend umgesetzt.